C’est toujours bien pratique d’avoir un distributeur de billets en face de chez soi. Deux magasins hard discount aussi, à vrai dire. À côté, il y a une pizzeria et une enseigne qui marque le début de la colonie de boutiques de seconde main «vintage» des Marolles, ce quartier niché en plein centre de Bruxelles à la fois résidentiel et très tendance. À hauteur du n°51 de la rue Haute, uniquement visible pour ceux qui lèvent la tête, une banderole tendue vaille que vaille entre deux fenêtres renvoie des mots-clés limpides: «Spéculation, Gentrification, Logement = Droit! #Coop’ Haute51 #Marolles solidaires.» Plus haut et plus discret, un panneau en carton affirme qu’«ici, on vit, on s’entraide, on résiste». En 2024, à la suite de l’annonce de la mise en vente à la découpe du bâtiment par son propriétaire – le fonds d’investissement luxembourgeois Praemia REIM –, les vingt locataires de cet immeuble sont entrés en résistance. Et ont lancé les démarches pour racheter l’édifice entre eux. «Les Marolles sont connues comme un quartier populo, avec des tissus associatif et militant assez importants… On a un peu joué là-dessus pour mobiliser des acteurs autour de nous et faire du bruit dans la presse.» Joaquin de Santos est un Hispano-Brésilien né et élevé en Suisse, mais à ce point belgicisé qu’il distingue parfaitement la Gaume de l’Ardenne.

Il est surtout la voix du Coop’Haute 51, ce collectif mû par l’envie de constituer une coopérative d’habitants. L’idée de ce système est de rendre ses membres à la fois propriétaires collectifs d’un bien immobilier et locataires de leur propre logement à travers l’acquisition de parts sociales. Cette forme de société engage les coopérateurs à être maîtres de la gestion du lieu, à adopter un processus de décision démocratique et participatif, et parfois même à partager certains espaces ou équipements communs. Anti-spéculatif, ce concept assure l’invariabilité de la valeur des parts sociales pour empêcher quiconque de faire un pari sur l’avenir. Évoquée comme une «troisième voie» du logement à côté de la location classique et de l’achat individuel, la coopérative d’habitants est censée faciliter l’accès au logement puisque l’achat de parts est plus abordable que l’acquisition d’un bien, et que le coopérateur récupère une somme dès le moment où il décide de partir, une possibilité bien entendu inimaginable pour un locataire. En plaçant la satisfaction des besoins (loin) devant la rentabilité, la coopérative d’habitants se dresse donc en parangon de l’anti-marchandisation du logement.

Évoquée comme une «troisième voie» du logement à côté de la location classique et de l’achat individuel, la coopérative d’habitants est censée faciliter l’accès au logement puisque l’achat de parts est plus abordable que l’acquisition d’un bien, et que le coopérateur récupère une somme dès le moment où il décide de partir, une possibilité bien entendu inimaginable pour un locataire

Concept du futur

Encore faut-il qu’elle puisse voir le jour. Depuis 2024, Coop’Haute 51 a déjà remis plusieurs offres de rachat au propriétaire de l’immeuble. Toutes situées autour des 4 millions d’euros. Toutes refusées parce que considérées comme trop éloignées du prix espéré, à savoir 5,6 millions d’euros. «On ne peut pas faire le poids face à des mastodontes qui font inévitablement monter les prix du marché», regrette Joaquin de Santos. Contacté par Alter Échos, le fonds d’investissement Praemia REIM n’a pas souhaité s’exprimer sur le sujet. Dans son récent baromètre, la fédération des agents immobiliers francophones de Belgique Federia a quant à elle démontré que la part de logements loués pour moins de 1.000 euros par mois à Bruxelles a diminué de plus de moitié en cinq ans. En Wallonie, l’Institut wallon de l’évaluation, de la prospective et de la statistique (IWEPS) précise que le loyer moyen a doublé en 20 ans. Fin 2025, plus de 60.000 candidats à un logement social figuraient sur la liste d’attente des 16 sociétés immobilières de service public (SISP) de la Région de Bruxelles-Capitale.

À en croire Nicolas Bernard, docteur en droit et spécialiste de la thématique, la coopérative d’habitants a un rôle évident à jouer dans le futur. En effet, elle facilite l’accès au logement, procure une sécurité d’occupation, est fiscalement avantageuse, promeut le vivre-ensemble et contrarie aussi cette tendance à réduire le logement à une pure valeur marchande. «Malheureusement, la législation ne suit pas, déplore le professeur de l’UCLouvain Saint-Louis. La coopérative d’habitants ne possède pas encore de définition ou de régime propre. Pourtant, poser des balises claires et apporter une sécurité juridique pourraient permettre de débloquer des prêts à la suscription pour les coopérateurs, de fournir une aide à la rénovation des biens pris en acquisition par la coopérative, de créer un label régional qui définit les coopératives d’habitants qui remplissent les conditions démocratiques, de gestion, d’anti-spéculation, etc., d’établir un contrat clair qui relie la coopérative à l’occupant…» Et, pourquoi pas, dégager l’un ou l’autre subside pour financer une association qui viendrait en aide aux coopératives en voie de création. Pour l’heure, un projet de définition a été soumis à la Région wallonne, tandis qu’à la Région de Bruxelles-Capitale, le député Écolo Kalvin Soiresse a récemment porté une proposition visant à mieux encadrer les coopératives, notamment pour lutter contre la spéculation immobilière.

Dans son récent baromètre, la fédération des agents immobiliers francophones de Belgique Federia a quant à elle démontré que la part de logements loués pour moins de 1.000 euros par mois à Bruxelles a diminué de plus de moitié en cinq ans. En Wallonie, l’Institut wallon de l’évaluation, de la prospective et de la statistique précise que le loyer moyen a doublé en 20 ans.

Peu de réussites

Aujourd’hui, si la Flandre dispose avec Wooncoop d’une structure bien installée forte d’un peu plus de 2.000 coopérateurs et de 130 unités résidentielles occupées dans les grandes villes du nord du pays, la Wallonie et Bruxelles ne comptent à elles deux qu’une grosse demi-douzaine de coopératives d’habitants. Parmi celles-ci figure la Maison communautaire de la Verte Voie, à Thimister en province de Liège. Créée en 1973, elle est certainement la plus ancienne encore debout. «En cinquante ans, il y a eu énormément d’arrivées et de départs», précise Joseph Vandeberg, 80 ans, l’un des fondateurs toujours en place. «Nous avons adhéré à ce concept notamment parce qu’il permet de préserver un patrimoine immobilier dans un esprit collectif. À rebours de ce réflexe typiquement belge d’avoir une brique dans le ventre, nous privilégions la propriété d’usage à la propriété capitaliste.»

Lancer et mener un projet d’habitat groupé articulé autour d’une entreprise détenue et contrôlée par ses membres n’est cependant pas une mince affaire. Anne-Marie Habraken en sait quelque chose. Il y a quelques années, cette docteure en génie civil de l’ULiège a cherché à rejoindre un logement collectif autour de la Cité ardente. En vain. «Avec un partenaire, on a alors acheté un terrain à Ampsin, obtenu un permis d’urbanisme et créé la coopérative Stira, se souvient-elle par téléphone. D’autres nous ont ensuite rejoints. On s’est formé à beaucoup de choses pour s’améliorer en communication et graphisme, au niveau juridique et financier, etc. Mais le temps jouait contre nous: plus il passait, plus les gens trouvaient des plans B. Il fallait bien qu’ils se logent.» Sans investisseurs pour assurer l’équilibre de son plan financier, le groupe a tout fait pour réduire les coûts et a finalement décidé de sacrifier les parties communes et cet atelier auquel Anne-Marie tenait tant. Elle s’est donc retirée. «La réussite de ce genre de projet repose énormément sur la bonne gouvernance et la prise de décision, assure-t-elle. On s’est fait accompagner pour apprendre à travailler en sociocratie, mais tout le monde n’a pas intégré les concepts de la même façon.» Pour autant, la désormais retraitée de l’ULiège reste persuadée que ce système de logement est une solution d’avenir. «Cela permet à tout le monde de se lancer: aux jeunes comme aux seniors qui se voient refuser des emprunts parce qu’ils n’ont pas assez de ressources ou qu’ils sont considérés comme trop vieux.»

«Nous avons adhéré à ce concept notamment parce qu’il permet de préserver un patrimoine immobilier dans un esprit collectif. À rebours de ce réflexe typiquement belge d’avoir une brique dans le ventre, nous privilégions la propriété d’usage à la propriété capitaliste.» Joseph Vandeberg, l’un des fondateurs de la Maison communautaire de la Verte Voie à Thimister

Assurer l’héritage

À Thimister, l’heure est désormais à la transmission. Les habitants actuels des sept logements réfléchissent ainsi à la meilleure façon de laisser le projet se poursuivre sans ses fondateurs. «On aimerait élargir l’intégration des coopérateurs au-delà des habitants pour ainsi s’ouvrir à des associations et à des sympathisants, pose Joseph Vandeberg. Une augmentation du nombre de détenteurs de parts nous permettrait notamment d’instaurer un système qui donne l’opportunité à des coopérateurs désireux de vivre dans la maison d’acquérir des parts au tiers de la valeur de l’espace qu’ils veulent occuper.» Ce véritable souci de préserver le droit d’accès à un logement décent est bien entendu partagé par les membres de Coop’Haute 51, dans les Marolles. Début septembre, le collectif attendait encore une réponse du propriétaire quant à sa dernière offre d’un peu moins de 4 millions d’euros. Celle-ci implique l’asbl Community Land Trust Bruxelles pour le rachat du terrain et la société immobilière Inclusio, dont l’objet est d’investir dans de l’immobilier à vocation sociale, pour le bâtiment. «On est loin de l’objectif de base de rachat collectif du bâtiment, concède Joaquin de Santos. Mais si cela fonctionne, on atteindra celui de rester dans le logement à des loyers tout à fait abordables. Et on négociera un mécanisme de gestion collective avec Inclusio.» Et puis les Marolliens ne comptent pas en rester là. Ils espèrent que leur aventure – avec ses réussites comme ses échecs – pourra servir de locomotive. «Quelle que soit l’issue, je pense que ça n’aura pas été en vain: ça a problématisé certaines choses et suscité des discussions, notamment au niveau politique, pense de Santos. Il faut juste prendre le temps d’analyser ce qui peut émerger de cette épopée. Parce que trop souvent, dans les luttes, la mémoire se perd avec ses nombreux apprentissages.»