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Logement

Tours et détours à la porte de Ninove

Le plan d’aménagement directeur (PAD) de la porte de Ninove, à Bruxelles, cristallise les tensions entre riverains, associations et gouvernement au sujet du rôle des tours de logement dans la ville

Writing a paragraph is like building a house. Junior English in Action. Detail. 1937.

Le plan d’aménagement directeur (PAD) de la porte de Ninove, à Bruxelles, cristallise les tensions entre riverains, associations et gouvernement au sujet du rôle des tours de logement dans la ville. La Commission régionale de développement a rendu un avis défavorable à l’encontre du PAD. Le gouvernement temporise.

C’est un coup dur qu’a subi le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, le 5 décembre 2019. La Commission régionale de développement (CRD) – instance consultative dans le domaine de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire – a rendu un avis défavorable, très critique, à l’encontre du plan d’aménagement directeur porte de Ninove (PAD porte de Ninove).

La CRD « s’oppose à la forme urbaine » telle que présentée par la Région. Dans son viseur : le projet de trois tours de logement, et probablement d’hôtel et d’apparts-hôtels – de 50, 70 et 90 mètres – que l’entreprise de construction Besix souhaite ériger dans ce petit triangle de 40 ares situé sur la commune de Molenbeek, coincé entre la petite ceinture et le canal. Posées sur un « socle », les tours offriraient au quartier des équipements collectifs encore à définir (commerces, crèches, école).

Le PAD, c’est un outil régional qui permet, en application du plan régional de développement durable, de « définir les aspects stratégiques et réglementaires d’une stratégie urbaine » (la mobilité, le paysage, l’affectation des bâtis sont couverts par le PAD, NDLR). Il permet au gouvernement, depuis 2018, de planifier sa stratégie urbaine sans se heurter aux frontières communales.

Les associations font valoir que cet outil « permet surtout de déroger au droit en vigueur », comme l’affirme Jean-Michel Bleus, chargé de mission de l’atelier de recherches et d’action urbaines (ARAU). « Et si les PAD sont censés répondre à une volonté de développement stratégique, certains d’entre eux, comme c’est le cas porte de Ninove, sont surtout des réponses à des demandes de promoteurs », ajoute-t-il. Le PAD va permettre à l’entreprise Besix de construire 35.000 m2 « à un endroit où le règlement régional d’urbanisme ne permettrait que de construire 14.000 m2 ».

Ces milliers de mètres carrés devraient être remplis – essentiellement – de logements. « Le PAD porte de Ninove a été conçu comme une réponse partielle aux enjeux de croissance démographique de la région », explique Tom Sanders, directeur de la « stratégie territoriale » pour pespective.brussels, l’administration régionale compétente lorsqu’on parle des PAD.

Une prime à la spéculation ?

Le PAD de la porte de Ninove, présenté pour la première fois en mai 2018, est un projet d’aménagement urbain plus large que les 40 ares qui appartiennent à Besix. Il permet de « sanctuariser », selon les mots du cabinet du ministre-président Rudi Vervoort, un vaste espace vert en face du quai de l’Industrie et la construction de 120 logements sociaux proches du stade Vander Putten.

Ce ne sont pas ces aspects du projet qui gênent les associations, les riverains ou les instances d’avis. On l’a compris. Mais plutôt les tours. Dans son avis, la CRD « relève la faible motivation quant à la réalisation d’immeubles élevés » à cet endroit de la ville. L’avis n’est pas contraignant pour le gouvernement. Mais ce dernier est dans l’obligation de répondre de manière circonstanciée aux critiques émises par les habitants du quartier, qui se sont exprimés lors de la phase d’enquête publique en avril 2019, et par les instances d’avis. Celui remis par la CRD est bien sûr considéré comme très positif par le monde associatif. « Il confirme notre point de vue », pense Jean-Michel Bleus. Et le point de vue de l’Arau, mais aussi d’autres structures coutumières de l’opposition à de nombreux projets urbains (IEB, BRAL, etc.), se focalise aujourd’hui « sur la partie Besix. C’est elle qui pose problème. C’est une prime à la spéculation ».

La spéculation. Le mot est lâché et revient sans cesse dans la bouche de nombreux interlocuteurs. « La spéculation, c’est l’idée que le promoteur attende et attende pour obtenir une affectation plus favorable », avance Isabelle Pauthier, députée régionale Écolo et ancienne directrice de l’Arau. Depuis le début des années 2000, les projets s’enchaînent sur la parcelle Besix sans jamais se concrétiser. « Est-ce qu’il existe un projet sérieux aujourd’hui ? Je ne sais pas », ajoute l’élue Écolo.

Mixité, mobilité, densité. Les critiques pleuvent

Certes, le projet de Besix, qui n’a pas souhaité nous répondre, est encore inconnu dans ses contours précis. On sait qu’il s’axera principalement sur le logement. Esthétiquement, il permettra une « rythmique de tours » le long du canal, dit-on chez le ministre-président.

Mais ces arguments ne ravissent pas les opposants. Loin de là. Les tours fixent les mécontentements sur l’évolution de la ville et, en particulier, dans la zone du canal. « Avec ce projet, ils vont bétonner toute la parcelle alors que le quartier a besoin d’espaces verts, explique Thérèse Hanquet, membre du comité porte de Ninove. Des emplacements de parkings souterrains seront construits sous les tours, ce qui va amener encore plus de voitures et aggraver les problèmes de mobilité et de pollution. »

Ce qui gêne fondamentalement les habitants des quartiers autour de la porte de Ninove, c’est cette volonté de densifier encore une des zones les plus denses de la capitale. « C’est vrai qu’il faut densifier la ville, reconnaît Lieven Soete, lui aussi membre du comité. Mais pas ici. Ici, il faudrait plutôt dé-densifier les îlots. » « Et puis l’argument du boom démographique est utilisé pour construire des logements qui ne sont pas destinés aux nouveaux arrivants dans la région, des gens plutôt pauvres, relate Thérèse Hanquet. Là, Besix annonce vouloir construire un hôtel et des apparts-hôtels et les logements risquent d’être des studios pour des gens qui ne vont pas vraiment vivre ici. » La CRD demande d’ailleurs à la Région de « fixer un pourcentage minimum de logements sociaux » dans les trois tours.

« Le projet de Besix sera fait d’un hôtel, d’apparts-hôtels et de studios pour des gens qui ne vont pas vraiment vivre ici. » Thérèse Hanquet, collectif porte de Ninove

Si l’administration affirme que Besix va probablement proposer une gamme de logements « moyens » ; certains éléments permettent d’en douter. Dans les comptes annuels de Nautea, la filiale de Besix en charge de la construction des tours, on peut lire qu’il faudra optimaliser « la typologie des logements afin d’offrir au marché un produit immobilier plus compact et beaucoup plus liquide ».

Plus « liquide ». Donc des loyers élevés. C’est ce qui fait craindre aux riverains « une pression encore beaucoup plus forte qu’à l’heure actuelle sur les loyers », dans une zone où les revenus des habitants sont très faibles, comme l’écrivait Inter-Environnement Bruxelles. La fameuse menace de « gentrification ». Un phénomène pas si simple à appréhender. Benoît Moritz, qui a élaboré le PAD porte de Ninove avec sa société MSA, prend le contre-pied : « Il y a une demande généralisée de logements à Bruxelles. La production de logements ne suit pas la demande. Le résultat, c’est une explosion des prix du marché. Tant pour le logement locatif que pour l’acquisition. »

Quand Besix a imaginé planter ses tours dans le triangle de la porte de Ninove, « les pouvoirs publics voyaient d’un œil positif l’idée de créer du logement, de faire venir de nouveaux habitants, des classes moyennes contributives, complète-t-il. Aujourd’hui presque tous les projets de logement créent une forme d’effet Nimby (Not in my backyard – pas dans mon jardin, NDLR) ».

Un projet vieux de plus de 10 ans

Benoît Moritz, lorsqu’il a travaillé sur le PAD, a dû faire avec des contraintes. Les tours n’étant pas la moindre. « Les tours étaient une donnée du cahier des charges, rappelle-t-il. Une donnée avec laquelle il fallait travailler ; nous n’avions pas notre mot à dire par rapport l’opportunité de les implanter ou pas. Cette décision avait été prise par le Gouvernement régional dès mars 2014. ». » L’idée de construire des tours dans ce coin abandonné de la ville est assez ancienne.

Le « triangle de Besix », aux fondations de béton laissées à l’abandon depuis plus de quinze ans, reste un lieu peu amène dans ce coin de Bruxelles. Comme un triangle des Bermudes de l’urbanisme. Là où tous les projets imaginés sont avalés par ce chancre urbain sur lequel la végétation, peu à peu, reprend ses droits.

Dans les années 2000, au moins trois permis d’urbanisme pour des immeubles de bureaux ont été déposés par Nautea, filiale de Besix, « sans jamais être mis en œuvre », peut-on lire dans le rapport de gestion du CA de l’entreprise. Puis la société change son fusil d’épaule. Les bureaux ne sont plus en vogue à Bruxelles. Besix veut du logement. Mais pas dans de petits gabarits.

En 2009, on trouve dans une version du « Masterplan Canal Molenbeek », réalisé par les sociétés d’urbanisme Idea Consult et BUUR, l’idée de tours de logement. C’est pourtant ce même bureau d’études – BUUR – qui contestera en 2012 l’opportunité de construire des tours porte de Ninove.

« Les tours étaient une donnée du cahier des charges. Une donnée avec laquelle il fallait travailler ; nous n’avions pas notre mot à dire. » Benoît Moritz, concepteur du PAD porte de Ninove

C’est aussi en 2012 que Charles Picqué (PS), alors ministre-président de la Région bruxelloise, Christos Doulkéridis (Écolo), secrétaire d’État au logement et la société anonyme Besix signent une convention d’aménagement de la porte de Ninove. C’est à partir de cette convention que le bureau Xaveer De Geyter Architects élabore un schéma d’orientation sur lequel on voit bien clairement les trois tours… qui figurent encore dans le PAD aujourd’hui. « Une promesse a été faite, les promoteurs vont exiger du pouvoir politique qu’il tienne parole », prévient une source officielle, très au fait au dossier. Besix ne se laissera pas faire, si d’aventure les projets du gouvernement changeaient du tout au tout.

Car les tours n’ont plus la cote. La CRD recommande de laisser tomber le projet et de « reprogrammer le triangle dans un axe good food et agriculture urbaine ». Des riverains imaginent une piscine ou un musée des sciences et techniques. Les idées ne manquent pas. Sont-elles réalistes ? Le terrain dont on parle… est un terrain privé. Il est certes possible pour les autorités, dans certaines situations, de « préempter » des terrains, voire de les exproprier. Mais pour ce faire, il faut prouver « l’utilité publique » d’un tel mouvement d’acquisition. Les expropriations ont un coût élevé.

Pour l’instant, le gouvernement traite les observations émises lors de l’enquête publique, analyse les avis des instances officielles, dont celui de la CRD, avant de proposer des arbitrages. Certains aspects fondamentaux du projet seront peut-être revus, comme la taille des tours. « Le gabarit proposé dans le PAD, c’est une proposition, explique Tom Sanders. Il faudra que le Gouvernement prenne attitude par rapport à ce qui a été exprimé en enquête publique sur ce point  » Le gouvernement se donne encore deux à trois mois pour répondre aux avis multiples et présenter – qui sait ? – une nouvelle copie.

Cédric Vallet

Cédric Vallet

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