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Logement

Le grand chantier de la rénovation des logements

À tous les étages politiques, la rénovation du parc immobilier semble être une priorité. Au niveau européen d’abord avec le «Green Deal», mais aussi au niveau régional avec la présentation des plans d’urgence Logement et des stratégies rénovation durable. Mais les choses avancent lentement. En cause, le grand nombre d’acteurs, un manque de logements publics abordables et des propriétaires privés difficiles à faire bouger.

© Flickrcc Quapan

C’est un sujet sur lequel tout le monde semble tomber d’accord : la rénovation des logements doit être une priorité. La crise du Covid-19 et les différentes vagues de confinement nous ont rappelé que nous n’étions pas tous logés à la même enseigne et que la qualité de l’habitat avait un rapport direct avec la santé économique, mentale et physique des personnes. « Pour les moins bien lotis, le fait de s’être retrouvés enfermés et compressés dans de petits espaces sans pouvoir souffler a eu de graves conséquences psychologiques », explique Anne Bauwelinckx, chargée de projet au Rassemblement bruxellois pour le droit à l’habitat. « Plusieurs études démontrent un rapport clair entre qualité du logement, conditions de vie et santé, ajoute Benoît Moritz, coordinateur du laboratoire Metrolab et président du Comité scientifique du logement1, mis en place par le gouvernement bruxellois en juin dernier pour envisager l’« après-Covid ». Par exemple, en région parisienne, des chercheurs ont démontré le lien entre la surmortalité due à la Covid et le fait de résider dans des logements exigus et de piètre qualité. »

De plus, la rénovation du parc immobilier sera un élément déterminant de la transition écologique, permettra de lutter contre la précarité énergétique qui touche un ménage sur cinq en Belgique et de créer de l’emploi dans le secteur du bâtiment. Et cela, d’autant plus qu’un potentiel considérable d’économie d’énergie reste inexploité dans le secteur du bâtiment qui représente près d’un cinquième des émissions de gaz à effet de serre en Belgique et près de 30 % de la consommation d’énergie. Que des avantages, l’objectif semble clair et facilement atteignable. Avec un peu d’huile de coude, certes.

Mais alors, qu’est-ce qu’on attend ? « La marche à franchir en Belgique est immense. Les acteurs du logement sont nombreux et n’ont pas tous les mêmes intérêts et moyens financiers, et le politique n’a pas assez la main sur le marché pour amorcer des changements rapidement et le faire profondément, résume David Praile, coordinateur du Rassemblement wallon pour le droit à l’habitat.

Un enjeu d’une ampleur pharaonique

Pour saisir la complexité de la problématique, il suffit de lire le rapport rédigé en janvier 2021 par le Conseil central de l’économie et intitulé « Diagnostic du parc de bâtiment et des principaux obstacles à la rénovation » qui recense une quarantaine de barrières à la rénovation2. « C’est loin d’être simple en effet, regrette Arnaud Collignon, chargé de mission Climat et Énergie à Inter-Environnement Wallonie. Surtout qu’en Belgique, si nous voulons faire une rénovation complète et de qualité du parc immobilier, il y a du boulot. »

En Belgique, la moitié des 4,5 millions de logements ont été construits avant 1960 et près de 25 % avant 1920. En Flandre, 32,2 % des bâtiments (logements compris) ont été construits après 1981, contre 21,4 % en Wallonie et seulement 6,7 % en Région de Bruxelles-Capitale. Et que ce soit dans le logement public ou privé, la rénovation est encore trop lente. Conséquences : les logements sont vieillissants, les cas d’insalubrité sont nombreux et les performances énergétiques faibles. « Avant même de parler d’efficacité énergétique ou d’écologie, il faut parler de salubrité, intervient Sandrine Couturier, directrice de Convivence/Samenleven, asbl bruxelloise qui accompagne les propriétaires et les locataires. Il n’existe pas réellement de chiffres sur le nombre de logements insalubres, mais, ce que je peux assurer, c’est que beaucoup de personnes qui viennent vers nous vivent dans des taudis qui ne respectent même pas le Code du logement. »

Mais la Belgique devra aller encore plus loin que de faire appliquer le Code du logement si elle souhaite respecter ses engagements auprès d’une Union européenne qui a mis la rénovation énergétique du bâti au cœur de son plan de relance « Next Generation UE » (dont la Belgique empochera environ 5 milliards d’euros) et du fameux « Green Deal » (lire « Le ‘Green Deal’ européen, une victime de plus du coronavirus ? », n°493, avril 2020.) Dans le cadre de ce pacte et de l’accord de Paris, la Belgique s’est engagée à développer une stratégie pour réduire d’au moins 80 à 95 % ses émissions de gaz à effet de serre d’ici à 2050 par rapport à 1990. Selon le Baromètre de l’isolation 2020 réalisé par Recticel Insulation, pour atteindre ces objectifs, « presque tous les logements belges doivent être rénovés ». En effet, la Flandre et Bruxelles visent un score énergétique calculé moyen de 100 kWh/m²/an ou moins pour chaque logement, ce qui équivaut à un label A ou A+ en Flandre et un label C+ ou mieux à Bruxelles. Pour le moment, seulement 1,74 % des maisons et 8,91 % des appartements bruxellois ont un label C+ ou mieux. En Wallonie, on aspire à obtenir un label A ou mieux d’ici à 2050, attribué à partir d’une consommation spécifique de maximum 85 kWh/m²/an. Aujourd’hui, 1,1 % de tous les logements wallons portent le label A. Un objectif titanesque. Pour l’atteindre, la Belgique va devoir accélérer le pas, mais aussi être vigilante pour que ces rénovations ne se fassent pas au détriment des plus démunis. « C’est pour cela qu’il faut s’y mettre dès maintenant pour trouver des réponses à toutes ces barrières », défend la députée bruxelloise Zoé Genot (Écolo).

Le logement social, une priorité…

Mais alors, par où commencer ? « En premier lieu, il faut rénover le parc du logement social, affirme Sarah De Laet, coordinatrice chez Inter-Environnement Bruxelles. Car ce sont les seules habitations sur lesquelles les Régions peuvent directement intervenir, sans que cela fasse augmenter de trop les prix des loyers. » Ce serait effectivement un bon début. Pour le moment, le logement social n’est ni en nombre suffisant ni qualitatif. Selon la Fondation Roi Baudouin, environ 50 % des logements sociaux belges peuvent être considérés comme « très énergivores » (dont 63 % en Wallonie, 44 % à Bruxelles et 40 % en Flandre) et 41 % des ménages vivant dans ce type d’habitation se trouveraient en situation de précarité énergétique.

Des chiffres inquiétants dont les gouvernements régionaux ont conscience et qui devraient être améliorés. « Nous ne voulons pas nous cacher de cette réalité. Nous connaissons les enjeux et l’urgence », déclare Christophe Collignon, ministre wallon des Pouvoirs locaux, de la Ville et du Logement. En Wallonie, le Plan de rénovation du logement public permettra de dégager 1,2 milliard d’euros pour rénover 25.000 logements et, à Bruxelles, plus de 500 millions d’euros seront disponibles jusqu’en 2024 pour réaliser environ 36.000 actions de rénovation, via le Plan d’urgence logement bruxellois. Deux plans très ambitieux et salués par la quasi-totalité des acteurs du secteur.

« Ces plans vont dans le bon sens, reconnaît Philippe Defeyt, économiste et président de la société de logement social « La Joie du foyer », à Namur. Car rénover le bâti possédé par le public permet à la fois à une partie du public précaire de vivre dans de meilleures conditions et à moindre coût grâce aux économies d’énergie. Nous, sociétés de logement social, plaidons pour une légère augmentation du loyer social pour que nos structures, qui vont devoir investir dans ces rénovations, puissent être à l’équilibre financier, mais qui laisserait le locataire gagnant. »

… qui ne pèse pas lourd

« Mais ces plans ne résoudront qu’une partie infime du problème, intervient Sarah De Laet. Déjà parce que les procédures prendront du temps, mais aussi « parce que le logement public ne pèse pas assez dans la totalité du parc immobilier belge », continue-t-elle. En effet, selon la Fondation Roi Baudouin, le patrimoine des sociétés de logement social compte environ 292.000 logements dans toute la Belgique (dont 149.143 en Flandre, 103.515 en Wallonie et 39.531 à Bruxelles). Cela représente environ 7 % du parc total de logements (contre 12 % en moyenne dans l’UE, 32 % aux Pays-Bas, 17 % en France). Un pourcentage faible qui engendre de longues files d’attente. En 2016, 39.464 ménages wallons, 142.981 ménages flamands et 39.153 ménages bruxellois étaient en attente d’un logement social. « Il faut également ajouter toutes les personnes qui auraient droit à un logement social, mais qui n’en font pas la demande à cause des délais trop importants et des démarches administratives compliquées et se tournent vers le marché privé », ajoute Lydie Gaudier, coordinatrice au Réseau wallon de lutte contre la pauvreté.

« L’ensemble des gouvernements a conscience de la situation. Nous allons essayer d’accélérer la construction de logements sociaux de bonne qualité », nous répond-on au cabinet de la ministre bruxelloise du Logement Nawal Ben Hamou (PS). Même réponse du côté wallon. Bonne nouvelle, sauf que la construction de logements sociaux prend du temps (sept ans environ) et qu’il est peu probable que les deux gouvernements réussissent à répondre à la forte demande d’ici à la fin de la législature. Il faudra donc aussi compter sur le marché privé pour rénover. Mais là, c’est une autre paire de manches. « C’est un travail compliqué parce qu’il faut convaincre des propriétaires privés aux profils très différents d’engager des rénovations qui seront en grande partie financées à leurs frais, confirme Caroline Davreux, cheffe du département Habiter + au sein de l’asbl bruxelloise Habitat et Rénovation qui accompagne les propriétaires et les locataires. Mais aussi parce que certains locataires précaires vivent dans de mauvais logements et ne font pas les demandes de rénovation par peur de représailles. »

Accompagner…

« Nous classons les propriétaires dans deux grandes classes : les propriétaires occupants (ceux qui vivent dans leur logement) et les propriétaires bailleurs (ceux qui louent leur logement), explique Barbara Charles de la Brousse, coordinatrice de l’asbl Sohonet, une plateforme qui soutient et stimule la création de logements à finalité sociale à Bruxelles. Mais, au sein même de ces deux catégories, il existe une multitude de profils avec des moyens financiers, des connaissances, des envies et des intérêts différents. C’est cela qui rend la tâche très difficile. » Elise Kersters, conseillère en rénovation chez Habitat et Rénovation, ajoute : « Il serait facile de mettre toute la faute sur les propriétaires et de dire que la rénovation de leur bâtiment n’est que de leur responsabilité. Pour certains, les gros bailleurs, cela peut sembler légitime. Mais, dans la grande majorité, les propriétaires possèdent un ou deux biens. Pour eux les choses sont bien plus complexes. » Car les coûts d’investissements sont importants. Dans la plupart des études disponibles, le coût moyen estimé d’une rénovation profonde varie entre 47.055 et 100.000 euros et met environ 30 ans à être amorti. Alors, comment les inciter eux aussi à rénover ? « Il faut renforcer les mécanismes d’accompagnement », répond Caroline Davreux.

« Dans un premier temps, nous devons améliorer la communication », insiste Erdem Resne, agent de développement chez Convivence. Il faut que les propriétaires connaissent leurs devoirs en matière de salubrité, mais aussi leurs droits. » « La fracture numérique et linguistique est un frein important à la rénovation, ajoute Pascale Taminiaux, de la Fondation Roi Baudouin. Beaucoup de propriétaires ne savent même pas qu’ils peuvent avoir accès à des primes qui varient en fonction des revenus ou à des réductions fiscales. » Avoir connaissance de ces aides est une chose, en faire la demande et engager des travaux en est une autre.

« Déjà parce que certains propriétaires ne souhaitent pas engager de rénovation par contrainte ou parce qu’ils ne voient aucun intérêt financier à court terme », explique Elise Kersters. Mais aussi parce que, à Bruxelles ou en Wallonie, l’accès aux avantages rénovations n’est pas si simple. « Les procédures pour l’accès aux primes sont longues et compliquées », explique Sandrine Meyer, co-auteur du rapport Energ-Ethic qui tente d’expliquer comment sensibiliser les propriétaires bailleurs à investir dans la rénovation de leur logement. « Il faut que ceux qui veulent entamer les démarches se dirigent vers des organismes qui peuvent les accompagner, répond Maïra Bauherz, conseillère en rénovation chez Habitat et Rénovation. Surtout que nous pouvons les conseiller et les aider tout au long de leur démarche : choisir avec eux les rénovations à prioriser pour leur logement, les conseiller sur les sociétés de construction à choisir pour s’assurer de la qualité des travaux, etc. »

Pour Philippe Defeyt, « il faut également mettre en place des mécanismes d’accompagnement des locataires comme le font déjà certaines sociétés de logement public pour qu’ils puissent être relogés convenablement le temps des rénovations, mais aussi conseillés dans l’utilisation des nouveaux logements ». Ainsi, l’accompagnement paraît essentiel et les Régions semblent vouloir mettre le paquet sur cet aspect. Mais si cela ne suffit pas à engager la transition dont nous avons besoin, faudra-t-il commencer à contraindre ?

… et contraindre ?

Pour le moment, le message envoyé aux propriétaires privés est : rénovez si vous voulez et pouvez, on peut vous aider si vous le souhaitez, mais on ne vous oblige à rien. « Les seules obligations que doivent respecter les propriétaires sont de respecter le Code du logement. Et le pire, c’est que ce code de salubrité minimal n’est pas toujours respecté, déclare Erdem Resne, de Convivence. C’est un gros problème quand un propriétaire bailleur fait vivre des personnes précaires dans son logement. » Dans ce cas, le locataire peut contraindre le bailleur à faire des rénovations. « Il est possible d’aller devant le juge de paix et de demander une expertise, explique José Garcia, secrétaire général du Syndicat des locataires. Le problème, c’est que beaucoup de locataires, par manque de moyens, par peur de devoir changer de logement ou par méconnaissance, ne font jamais ces démarches. Et comme nous l’avons vu récemment avec l’incendie survenu rue Heyvaert à Anderlecht, le mal-logement peut amener à des catastrophes très graves. » Pour éviter que ces situations existent, certains demandent de renforcer les contrôles et proposent de mettre en place un permis locatif pour assurer de la bonne conformité du bien avant occupation ou location et de renforcer les contrôles.

Concernant les performances énergétiques, les Régions sont encore moins contraignantes, rappelle Simon Vandamme, porte-parole du cabinet d’Alain Maron (Écolo), ministre bruxellois de la Transition écologique : « Un bien mis en location ne doit pas respecter un niveau de performance en particulier, le bailleur est uniquement obligé d’avertir du résultat du certificat PEB [performance énergétique des bâtiments] sans obligation d’entreprendre des améliorations. » Mais les choses semblent évoluer lentement. « Récemment, dans le cadre du plan de relance et de la rehausse des objectifs climatiques, la Commission européenne s’est engagée à proposer des standards énergétiques minimaux obligatoires dans le cadre de la révision de la directive relative à la performance énergétique des bâtiments », continue le porte-parole. Ainsi, dans la stratégie rénovation durable bruxelloise, nouvellement appelée « Alliance Rénolution », « un système d’obligation de rénovation sera mis en œuvre, selon des modalités qui doivent encore être précisées ». Une obligation de rénovation pourrait par exemple être mise en place au moment d’une vente ou d’une nouvelle location.

Devra-t-on également contraindre les propriétaires sur le prix de vente et de location de leur bien ? Car obliger à la rénovation peut entraîner un effet pervers : celui de faire exploser le prix du marché immobilier, qui augmente déjà naturellement. Ainsi, par manque de logements sociaux, la rénovation pourrait avoir un effet catastrophique sur les publics précarisés vivant dans le parc privé. Une crainte partagée par la quasi-totalité des acteurs du secteur. « Pour le moment, il n’existe qu’une grille indicative des loyers. Il va falloir qu’un jour, les prix soient contrôlés pour éviter que certaines personnes ne se retrouvent dehors », s’inquiète Erdem Resne. Une inquiétude partagée par les deux cabinets régionaux du Logement. Pour Christophe Collignon, « il va falloir être très vigilant. Il ne faudrait pas que la transition écologique des logements se fasse au détriment des plus pauvres ».

« L’idée de contraindre fait partie depuis longtemps du débat sur le logement, sauf que pour le moment il n’y a pas de consensus au niveau politique », regrette Zoé Genot. Du côté du Syndicat national des propriétaires et de son président Olivier Hamal, on rejette toutes ces propositions : « La première chose à dire c’est que, dans la grande majorité, nous avons en Belgique de bons propriétaires. Les contraindre, c’est limiter l’offre de logement. Limiter l’offre de logement par rapport à une demande qui explose, c’est aussi risquer de faire bondir les prix. Et il faut quand même rappeler que ce sont les propriétaires qui seront au centre de cette transition. Les pénaliser, eux, serait complètement contre-productif. »

Rénovation abordable

Pour pallier ces problématiques, certains imaginent une autre vision de la rénovation, innovent pour permettre à la rénovation d’être optimale et tentent de mettre en place des mécanismes pour permettre de proposer du logement de qualité et abordable. C’est notamment le cas des agences immobilières sociales (AIS), des structures subventionnées et encouragées par les Régions, qui permettent de répondre au manque de logements sociaux. « Le but est de socialiser une partie du marché locatif privé, explique Laurence Libon, coordinatrice à la Fédération des agences immobilières sociales (FEDAIS). Sur la base du volontariat des propriétaires, les AIS prennent en charge un certain nombre de logements du parc privé et les louent à un prix abordable à des personnes qui sont dans les conditions du logement social. » En contrepartie, le propriétaire a droit à toute une série d’avantages : son loyer est garanti, il est exonéré du précompte immobilier, bénéficie d’une réduction de TVA et d’un accès plus important à des primes rénovation.

Sauf que les AIS présentent deux failles. Tout d’abord ces biens sont régis par des contrats et, lorsque ceux-ci prennent fin, le propriétaire peut aisément augmenter le prix de son loyer. De plus, « ce dispositif est clairement apparu ces dernières années comme une opportunité pour de gros investisseurs qui ont vu dans les AIS un placement sûr, explique Sarah De Laet. On a perdu cet aspect ‘aide aux petits propriétaires’ pour en faire un intérêt financier. In fine, il s’agit d’un transfert d’argent depuis les caisses publiques vers des propriétaires ou des investisseurs, sans augmentation du portefeuille immobilier public » (lire « Quand le privé s’intéresse aux AIS », n°467, octobre 2018). Pour éviter cela, beaucoup plaident pour que les durées de contrat soient rallongées d’au moins 30 ans et que seuls les petits propriétaires puissent accéder à ce dispositif pour éviter cet effet d’aubaine3.

Un autre mécanisme nous vient tout droit desÉtats-Unis : le Community Land Trust (lire « CLT : un menu, plusieurs recettes », n° 419, mars 2016).Le but est qu’un organisme propose à des personnesaux moyens nanciers insu sants d’acquérir la pro-priété du bâti, tout en restant elles-mêmes propriétaires du foncier, une innovation lancée à Bruxelles par le Community Land Trust Brussels et son coordinateur Geert de Pauw. Dans ce système, le bâti appartient aux utilisateurs qui en ont un droit d’usage.Le but du CLT est de mettre la terre à l’abri des jeux spéculatifs. « Cela permet deux choses : d’abord pour le propriétaire de dégager des fonds supplémentaires pour engager des rénovations mais aussi pour nous de régu-ler le prix de revente et pourquoi pas de location. » Un mécanisme encouragé par le Comité scientifique du Logement dont les pouvoirs publics pourraient bientôt se saisir.

(1) Le rapport du Comité scientifique du logement, publiée en février 2021 est disponible en ligne sur https://perspective.brussels/.

(2) Rapport disponible sur www.ccecrb.fgov.be.

(3) Pour aller plus loin, lire l’analyse du RBDH, « Les agences immobilières sociales dans la tourmente », publiée en janvier 2021.

Robin Lemoine

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