Deux semaines avant le vote final sur le Code bruxellois du logement, le 3 juillet, Michel Daerden, ministre wallon du logement, n’a pas voulu être en reste en rendant public uninvestissement d’un milliard d’euros destiné à sécuriser et à rendre salubres les logements sociaux wallons. Le lendemain, la Société wallonne du logement aprésenté son rapport d’activités 2002. Dans ce document, il est également question de consacrer un milliard d’euros pour rénover le parc locatif social wallon. Cetinvestissement reflète une évolution de la société, un bâti qui n’a pas suivi ou a été délaissé, et une volonté de rectifier letir. Le drame des « Mésanges », survenu le 19 février dernier, à Mons, avait remis cruellement l’accent sur cette problématique. Pour rappel, l’incendie avait causéla mort de sept personnes.
L’état des lieux
Dans son rapport d’activités 2002, la Société wallonne du logement (SWL)1 décrit comme prioritaire « le maintien en état locatif du parc de logements des SLSP[sociétés de logements sociaux], la mise à niveau aux normes actuelles de sécurité, de confort et d’équipement des logements et la requalification desquartiers en difficulté ». Il s’agit d’offrir aux locataires sociaux un logement décent. L’objectif est d’atteindre « le parfait état locatif de tous les logements publics d’icià 2010 ».
La tâche est lourde, car la SWL reste tributaire du passé : l’âge moyen du parc locatif est de 33 ans, nombre de quartiers sociaux ont souvent étécréés en périphérie des centres urbains ou hors des villages, les choix techniques opérés à l’époque n’ont pas été les meilleurs,etc. « En regard des conceptions de l’habitat et des modes de vie actuels, les solutions d’hier sont, pour beaucoup, dépassées : nombre de ces logements trahissent un déficit deleurs qualités urbanistiques et architecturales, voire de leur fonctionnalité. De sorte que cet héritage, quantitativement important, grève l’optimalisation du parclocatif en service et sa gestion financière et sociale. »
Sur le terrain, cela se traduit par trois types de situations :
> « les logements qui appartiennent aux sociétés incapables d’autofinancer l’entretien de leur parc en raison de leur situation financière dégradée;
> les logements qui datent d’avant 1950.Ces habitations doivent être mises aux normes de confort actuelles (salle de bain,…) et d’équipement (ventilation,électricité…);
> les ensembles de logements construits dans les années 60 et 70 selon les principes du mouvement moderniste. Des quartiers entiers, tels que « Droixhe » à Liège, le »Quartier des Bruyères » à Tubize, la « Cité du Coq » à Jemappes,… posent une série de problèmes liés à leur conception architecturale ettechnique, génèrent en outre d’importantes difficultés d’ordre social et pâtissent d’un déficit d’image, préjudiciable à l’ensemble du secteur dulogement de service public. Ces quartiers dits « en difficulté », pour la plupart situés à la périphérie d’agglomérations urbaines et souvent constituésd’immeubles hauts, forment des ghettos où se concentrent des problèmes de délinquance, d’insécurité et de désœuvrement. Ils nécessitent unelourde intervention sur le bâti pour casser l’image négative et améliorer le cadre de vie des occupants. »
L’efficacité de ce vaste programme de rénovation nécessite la mise en place d’équipements collectifs et d’un suivi social pendant la période des travaux etaprès celle-ci. Pas loin de 60 quartiers de logements sociaux sont considérés en difficulté, soit quelque 20.000 logements. Les quartiers les plus critiques sontdéjà repris dans le programme d’investissements 2001.
La méthode
En 1997, la SWL avait mis au point une « méthode de détermination des besoins de travaux de rénovation du parc locatif social existant. » Chaque société delogement était censée l’appliquer pour établir son programme triennal d’investissement 1999-2001. « La méthode visait à déterminer les besoinsd’investissements pour les travaux de conservation et de maintenance du parc locatif des sociétés de logement à l’exception des travaux de mise à niveau de confort etd’équipement. » La somme de toutes ces informations a permis d’estimer à un milliard d’euros les travaux nécessaires. C’est donc sur cette base que le ministre Michel Daerden2 adécidé de la mise en œuvre du programme spécial d’investissement.
Le but poursuivi est la pérennisation des logements sociaux par le biais de travaux. Là où ce n’est pas rentable, les logements seront « déconstruits ». Le secteur a doncété invité à :
– « dresser la liste des logements pouvant faire l’objet de travaux prioritaires éligibles, constatés à la fin 2002, ainsi que l’estimation du coût de ces travaux;
– faire valider cette liste par des experts indépendants;
– globaliser les listes ainsi validées et les transmettre au Ministre ».
Le choix du type de travaux (rénovation ou déconstruction) repose sur des critères de coûts.
« Les montants des travaux envisagés doivent se situer entre 15.000 et 60.000 euros par logement. Si les travaux répertoriés dans un logement sont d’un montant inférieurà 15.000 euros, tous frais compris, ils ne pourront pas être financés dans le cadre de cette programmation.
Si les travaux répertoriés dans un logement sont d’un montant supérieur à 60.000 euros, tous frais compris,
– soit la société obtient une dérogation du ministre du Logement, sur proposition de la SWL, en raison de la qualité architecturale du bâtiment;
– soit la société s’engage à « déconstruire » ce logement.
Dans ce dernier cas, la Région wallonne indemnisera la déconstruction à hauteur d’un montant de 60.000 euros (24% de frais compris), ce qui permet de couvrir le coût dela démolition et l’apurement du solde restant dû des dettes contractées pour ce logement; le solde éventuel étant à réinvestir dans le patrimoinelocatif de la société ou en remplacement du logement déconstruit. » Pas d’obligation de reconstruction des logements, donc.
Les listes de logements ont été tout d’abord validées par les SLSP. Ensuite, « la SWL a fait procéder à la validation des listes introduites par lessociétés en recourant à l’assistance d’experts chargés d’examiner l’éligibilité des travaux, les priorités d’exécution souhaitées etl’estimation des travaux. » En tout, 63 SLSP ont introduit des demandes de travaux. Cela concerne 42.675 logements répartis dans 87 communes. Le montant dépasse le milliard d’euros.
Les choix
Le 3 juillet, sous l’impulsion de Michel Daerden, le gouvernement wallon a donc adopté l’arrêté permettant à la SWL d’emprunter un milliard d’euros auprès de laBanque européenne d’investissement (BEI). L’emprunt – sur 25 ans – sera garanti par la Région wallonne. Cet argent sera affecté au financement du programmeexceptionnel visant à la sécurisation et à la salubrité du parc social locatif wallon.
La question de la rénovation du parc locatif social s’était déjà concrétisée en 2002 par le biais du projet d’inventaire des 102.000 logements sociaux. LaSWL avait été chargée de réaliser cet état des lieux. A la fin d’avril 2003, la lecture de l’inventaire révèle des déficiences techniquesimportantes dans 35.874 logements sociaux (35% du parc). Il y a donc une différence de 6.801 logements par rapport aux demandes de travaux introduites par les SLSP. À ce jour, rien nenous permet d’expliquer cette différence.
Pour le ministre, les travaux permettront, outre l’assainissement du parc locatif social, de garantir 3.200 emplois pendant 5 ans dans le secteur de la construction, de lutter contre lenombre de logements inoccupés – plus de 2.000. Il précise encore que « l’amélioration de la qualité des logements se fera sans impact sur le montant des loyersdes logements concernés par les travaux et, en outre, sera de nature à diminuer les charges locatives des logements. » Il précise encore que cet investissement ne devrait pasaltérer les autres politiques régionales. Pour lui, « les 70 millions d’euros de charges annuelles de remboursement de l’emprunt réalisé par la Sociétéwallonne du logement seront payés, d’une part, grâce aux moyens inscrits dans le budget régional pour la rénovation des logements sociaux et, d’autre part, grâce auxmoyens dégagés à la suite de la modification du mode de remboursement au Fonds d’amortissement des dettes du logement social (FADELS) »3.
En marge : le bilan 2002 de la SWL
Pour 2002, la SWL a passé des marchés de travaux pour un montant total de 102,3 millions d’euros. Cela représente une diminution du montant par rapport aux annéesprécédentes. Cette baisse s’observe surtout en matière de création de nouveaux logements. En tout, 685 logements ont été mis en service cette année.Parmi ceux-ci, 281 (38%) sont issus d’opérations d’acquisition-rénovation, contre 21% en 2001 et 22% en 2000. Sur ces 685 logements, 603 sont des logements sociaux et 82 sont deslogements moyens destinés à des personnes ayant des revenus légèrement supérieurs au seuil d’accessibilité à un logement social.
Par ailleurs, 601 logements locatifs sont en chantier (323 constructions neuves et 278 opérations d’acquisition-rénovation) et 609 ont été programmés sur la basedes programmes budgétaires 2002 (224 constructions neuves et 296 opérations d’acquisition-rénovation, 87 logements moyens, 5 logements d’insertion) . Signalons encore que lesprogrammes 2002 inaugurent l’ancrage communal du logement. Pour 2001-2003, ces programmes visent la création de 2.021 logements (116 millions d’euros), dont 1.024 logements sociaux locatifsneufs, 741 issus d’opérations d’acquisition-rénovation, 251 logements locatifs moyens et 5 logements d’insertion.
En matière de rénovation, en 2002, 12.134 logements sociaux ont fait l’objet de ce type d’opération. Les investissements de 2002 sont de 44,45 millions d’euros. Ils ontdiminué, vu l’intention du ministre d’élaborer son programme quinquennal de rénovation et de qualité du logement social, financé à hauteur d’un milliardd’euros. En conséquence, les programmes de rénovation approuvés en 2002 s’élèvent à 52,09 millions d’euros et concernent 9.037 logements pour les deuxprochaines années. À cela s’ajoutent 27,62 millions mobilisés par les moyens financiers des SLSP pour la rénovation de 7.500 logements en 2003 (prévus explicitementpar le CAWA – Contrat d’avenir pour la Wallonie actualisé). Les programmes 2002 s’articulent également avec le programme triennal communal 2001-2003.
Un investissement réaliste?
L’investissement est massif, mais est-il réaliste? Dans son édition du 4 juillet, le journal « L’Écho » faisait état de l’état d’esprit de la SLSP Sorelobo4,propriétaire des fameuses tours du quartier des Mésanges. Sur l’enveloppe d’un milliard d’euros, elle devrait bénéficier de 195 millions. La SLSP compte consacrer cettesomme à 5.000 de ses 6.000 logements. Elle prévoit aussi de « déconstruire » 708 logements : les deux tours du quartier des Mésanges, à Mons, et les douze tours deGhlin. La déconstruction implique évidemment de reconstruire des logements sociaux… Et c’est là que le bât blesse. Selon Claude Durieux, président de la Sorelobo,il serait impossible de détruire puis de reconstruire un logement pour la somme de 60.000 euros. Il plaide donc pour un important refinancement du secteur.
Et à Bruxelles?
Le conseiller régional bruxellois Alain Daems (Écolo) a réagi en prenant connaissance du projet de la Région wallonne. Il a aussitôt demandé ausecrétaire d’État au Logement, Alain Hutchinson, si la Région bruxelloise est également en mesure de bénéficier d’un prêt « garanti par la Banqueeuropéenne d’investissement ». « Nous devons cesser d’être la seule Région à rembourser la FADELS rubis sur l’ongle, estime le député de l’opposition. Celapourrait éviter la situation absurde dans le logement social qui voit le vide locatif augmenter. Avec les revenus locatifs, on pourrait rembourser le FADELS. »
Le secrétaire d’État reste prudent : « Avec les opérations de rénovation à grande échelle, le vide locatif dans le logement social devrait serésorber rapidement […] Le remboursement du FADELS est une opération neutre, sans conséquence sur le budget. Si nous dépensions ces 300 millions dans le logement social,cette somme viendrait aggraver la dette de la Région. » Néanmoins, il se renseignera pour connaître les détails du montage financier du projet wallon.
1. SWL, rue de l’Ecluse 21 à 6000 Charleroi, tél. : 071 20 02 11, fax : 071 30 27 75, site : http://www.swl.be
2. Cabinet Daerden, rue Kefer 2 à 5100 Namur, tél. : 081 32 18 11, fax : 081 32 18 18
3. La Région peut se permettre cela, car elle a anticipé ses remboursements par rapport au FADELS. Pour le reste, elle s’en tient aux engagements signés pour les modalitésde remboursement au FADELS.
4. SORELOBO, place du Chapitre 2 à 7000 Mons, tél. : 065 40 18 40, fax : 065 34 84 05.
