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L'insalubrité traquée à l'échelon communal

De plus en plus de communes wallonnes sont compétentes pour mener des enquêtes de salubrité. Gain de temps et proximité sont autant d’avantages pour solutionnerrapidement des problèmes locaux.

19-03-2011 Alter Échos n° 312

Quarante-huit communes wallonnes sont compétentes pour mener des enquêtes de salubrité. Gain de temps et proximité permettent de solutionner rapidement desproblèmes locaux. Sur le terrain, les communes agréées semblent aussi plus attentives à la question du relogement… qui devrait devenir une obligation à terme.

Le 30 août 2007, le gouvernement wallon prenait deux arrêtés relatif à la lutte contre l’insalubrité des logements. Le premier détermine les critèresminimaux de salubrité et les critères de surpeuplement. Le second permet aux communes de recevoir la compétence pour effectuer des enquêtes de salubrité et desurpeuplement. Les pouvoirs locaux ne doivent donc plus faire appel à l’inspection régionale s’ils constatent qu’un logement présente un danger pour ses occupants. Une circulairesalubrité-logement datée du 21 avril 2008 a ensuite été adressée aux communes pour expliquer le contenu de ces deux arrêtés.

Une compétence communale

Concernant l’arrêté permettant aux communes d’obtenir la compétence pour effectuer des enquêtes de salubrité et de surpeuplement, la circulaire est on ne peut plusclaire. Très concrètement, cet arrêté :
– permet aux communes d’obtenir la compétence et de faire agréer des agents communaux pour effectuer des enquêtes de salubrité (alors qu’auparavant cettecompétence était réservée à la Région wallonne) et fixe les procédures à respecter en la matière  ;
– détermine les conditions dans lesquelles une demande d’enquête peut être sollicitée soit auprès de la Région wallonne, soit auprès de la communes’étant vue octroyer la compétence en matière de salubrité  ;
– met en place un système exclusif ; en d’autres termes la Région wallonne ne sera plus habilitée à effectuer des enquêtes de salubrité dans lescommunes ayant obtenu la compétence en matière de salubrité  ;
– définit la procédure à respecter lorsqu’une enquête est menée  ;
– définit la procédure à mettre en œuvre préalablement à toute prise de décision sur la base d’un rapport d’enquête de salubrité transmisau bourgmestre  ;
– détermine les modalités de substitution du gouvernement au bourgmestre  ;
– définit la procédure de recours contre une décision du bourgmestre prise sur la base d’un rapport d’enquête de salubrité transmis par les servicescompétents de la Région wallonne.

Chaudfontaine

Pionnière en la matière, la commune de Chaudfontaine (21 000 habitants) mène des enquêtes de salubrité depuis 1983. « On le faisait alors sansavoir toutes les possibilités, explique Luc Esch1, conseiller logement. Lorsque les fonctionnaires du service d’inspection régionale sont arrivés àLiège, on a travaillé en collaboration avec eux. Le but de l’arrêté, c’est d’être plus rapide. Le problème, lorsque la Région s’en occupait,c’était les délais : parfois il fallait cinq à six mois avant d’avoir une action sur le terrain. »

A Chaudfontaine, les visites se font de manière systématique. Il y a des rapports, mais pas toujours des arrêtés. Le but est de solutionner les problèmes avanttout. Le plus souvent, il y a un demande de travaux et les propriétaires semblent de bonne volonté. Plus problématique à gérer sont les plaintes concernant leslogements appartenant à des SLSP (Sociétés de logement de service public). Si un propriétaire privé peut réagir rapidement, il faudra un temps plus long pourune SLSP, car ce sera plus lourd sur le plan administratif.

Les arrêtés d’inhabitabilité constituent l’exception à Chaudfontaine, tout comme le relogement. « Il faut qu’on ait des logements disponibles, explique LucEsch. Même si on travaille avec le CPAS et les services sociaux, ce n’est pas tout de dire qu’il faut vider les lieux. Il faut prendre le temps de trouver des solutions. On visite un logementpar semaine, soit 50 par an. Sur les 50, il y a en moyenne un arrêté d’inhabitabilité. C’est toujours du cas par cas. C’est l’avantage de cette délégation. On peutaller vite, mettre autour de la table les personnes qui peuvent aider et arriver à une solution dans des délais raisonnables sans devoir mettre en place une procédurelourde. »

Luc Esch observe toutefois un risque d’instrumentalisation du système. « Il y a parfois un attrait pour les locataires de faire déclarer leur logement insalubre pour avoirdes points pour accéder au logement social. Par exemple, les gens se plaignent d’un problème d’humidité. Lorsque l’on arrive sur place, on constate que l’occupant est en train defaire bouillir une casserole de 10 litres sans couvercle… »

Une évolution constante

Au 4 mars 2011, quarante-huit communes étaient agréées pour mener des enquêtes de salubrité. En termes de population, 35  % des ménages wallons sontcouverts. Le nombre de communes augmente de manière constante. « Au départ, il s’agissait surtout de communes urbaines, observe Luc Jandrain, responsable de la Direction desétudes et de la qualité du logement la DGO4 – l’administration du Logement2. Maintenant, ce sont des communes de tailles plus modestes, voire plus petites. »Beaucoup de communes ont profité du fait d’avoir un conseiller logement. Parmi les missions de ce dernier, il y avait la possibilité de faire mener des enquêtes desalubrité. Dans les communes de petite taille, plusieurs communes se partagent le même conseiller logement.

« Pour la Région wallonne, l’intérêt est essentiellement la rapidité de réaction des communes, explique Sébastien Fontaine, conseiller aucabinet de Jean-Marc Nollet (Ecolo), ministre du Logement3. Le système des enquêteurs de la Région est bien organisé, mais les délais d’attenterestent de plusieurs semaines, tandis qu’avec une commune c’est plus rapide. Sinon, à l’époque où le dispositif a été adopté, il y avaitune forte pression de certaines communes qui faisaient déjà des enquêtes de salubrité (basées sur la loi communale), étaient très actives sur leterrain et souhaitaient donc qu’il n’y ait plus qu’un seul interlocuteur. »

Pas de risque de dérives ?

Cette autonomie d’action laissée aux communes pourrait éventuellement susciter des inquiétudes. Le 22 février 2008, l’asbl de défense des locatairesSolidarités nouvelles avait organisé une « Journée contre l’insalubrité mais avec les habitants » (Voir Alter Echo
s
n°248 : « Lutter contre l’insalubrité en relogeant leshabitants »). Elle dénonçait les effets contre-productifs que la politique de lutte contre l’insalubrité produit sur le terrain. Lors de la fermeture de logementsdéclarés inhabitables, rien n’était prévu concernant le relogement des habitants. Le gouvernement avait partiellement répondu à la critique en invitant lescommunes à veiller à assurer ce relogement. Du côté des propriétaires, certains dénoncent aussi une « chasse aux pauvres ». La luttecontre l’insalubrité servirait de prétexte pour évacuer les plus précaires en vue de favoriser le retour des classes moyennes et permettre aux communes d’avoir unemeilleure assiette fiscale.

Du côté du Cabinet Nollet, on est conscient de la chose  : « C’est effectivement un risque qui est dénoncé régulièrement, admetSébastien Fontaine. Mais il faut savoir que c’est plutôt au niveau des liens entre le permis de location et le permis d’urbanisme que la chasse aux petits logements(loués à des personnes précaires) peut s’opérer. C’est-à-dire que des permis de location ne sont pas octroyés car les logements ne disposent pasd’un permis d’urbanisme et les communes possèdent leurs propres normes en matière d’urbanisme. Or, ce type de pratique ne dépend pas de l’octroi de lacompétence ‘salubrité’ aux communes car le permis de location a toujours été octroyé par les communes. Nous travaillons actuellement avec le cabinet Henry pourtenter d’uniformiser la pratique des communes en la matière. Il y a aussi la question des règlements incendie de certaines communes qui sont relativement assez stricts. A cetégard, nous travaillons avec l’UVCW (Union des villes et communes de Wallonie) pour tenter de trouver un juste milieu. »

Ath

La commune de Ath (27 000 habitants) est agréée depuis décembre 2010. Thierry Daumont4, conseiller logement, effectue quatre à cinq visites par mois. Lesconstats les plus classiques sont des problèmes d’humidité, dues en règle générale à un manque de ventilation. Des moisissures peuvent apparaître dansdes proportions importantes. Au-delà de 3m2, il faut procéder à la fermeture du bâtiment. « Les propriétaires sont aussi peu informés dunombre de détecteurs d’incendies à placer par habitation, remarque-t-il. Il arrive aussi que lorsque la pile est plate, le détecteur soit tout simplement jeté. Enmatière de sécurité, il y a parfois des déficiences électriques. Il n’y a pas assez prises de courant et les gens utilisent des multi-prises, ce qui présenteun risque de surchauffe dans les fils et donc d’incendie. » Sinon, les problèmes de stabilité semblent inexistants et l’équipement sanitaire répond aux normes.Néanmoins, observe le conseiller logement athois, les chauffages ne fonctionnent pas toujours très bien, du fait d’un mauvais entretien. Mais, tant qu’il n’y a pas de danger, cet aspectn’est pas pris en compte par les arrêtés de 2007.

La majeure partie des demandes émanent des occupants, le plus souvent lorsqu’il y a une tension locataire-propriétaire : « Il arrive que certains locataires veuillent parfoisabuser de la situation. Les propriétaires mettent des logements salubres sur le marché, mais un mauvais usage du bâtiment par les locataires peuvent les rendre insalubre. Sinon,nous sommes aussi interpellés par les services incendie ou par des rapports de police lors de domiciliations de personnes. »

Une vingtaine de dossiers ont été ouverts à ce jour. La commune prend soit un arrêté d’exécution de travaux, soit un arrêtéd’inhabitabilité (45 % des cas) quand il y a des risques pour la santé ou pour la sécurité des occupants. « Quand on prend un arrêtéd’inhabitabilité, précise Thierry Daumont, il y a toujours un accompagnement pour le relogement dans le logement social ou le privé… Une infime partie doit recourir à unlogement d’urgence du CPAS. Certains propriétaires sont de bonne foi et mettent les bouchées doubles pour remettre leur bâtiment aux normes. L’arrêtéd’inhabitabilité est alors levé. »

Obligation de relogement

Quant au relogement des occupants lors de fermetures de bâtiments, des mesures plus précises seront prises par le ministre du Logement. « C’est effectivement unproblème auquel on souhaite trouver une solution dans le cadre de la réforme du Code du logement qui s’annonce, nous dit-on au cabinet. Toute expulsion faisant suite à unarrêté d’inhabitabilité pris par le bourgmestre sera soumise à l’obligation de relogement. Dans des cas comme ceux-là, il pourra êtredérogé aux règles d’attribution du logement public. » En Commission logement du premier mars 2011, le ministre Jean-Marc Nollet, a d’ailleurs insisté surce point, en déclarant que « pareille mesure permet d’intégrer davantage encore dans la réflexion de celui ou celle qui décide d’expulser, la priseen compte des conséquences pratiques de sa décision ».

Mais, précisons-le, si des dérives ont pu être observées dans certaines communes, certains locataires peuvent aussi être tenté de détourner lesystème (voir les encadrés). Par ailleurs, la question du relogement peut s’avérer problématique, compte tenu du manque généralisé de logementsaccessibles aux revenus précaires.

Bertrix-Bouillon-Herbeumont-Paliseul

Anne-Laure Bastin5 est conseillère logement sur quatre communes, qui totalisent 20 000 habitants. Les premières ont été agréées en juin2010 et la dernière – Bertrix – début mars 2011. « Auparavant, l’inspection régionale mettait un mois à se déplacer, ce qui étaitparfois un problème pour les personnes. Ensuite, l’inspection envoyait son dossier et il n’y avait plus d’échanges. Maintenant, je suis mes dossiers sur le terrain. Par exemple, lelundi, je suis à Herbeumont et j’aide les gens qui ont du mal à écrire à rédiger leur demande d’enquête à l’attention du bourgmestre ou del’administration. Je leur demande aussi s’ils ont déjà informé leur propriétaire, s’ils lui ont envoyé un recommandé, s’ils sont en ordre de loyer… Je lesinforme aussi des impacts et des conséquences de leur demande. S’ils ne sont pas trop sûrs, je leur laisse la possibilité de réfléchir et ils postent eux-mêmesleur demande, sinon le jour-même je la remets au bourgmestre. » Le propriétaire est alors convoqué la semaine suivante.

La r&eacu
te;gion compte bon nombre de vieilles maisons en pierre, peu isolées, même si elles sont rénovés. Il y a des problèmes de chauffage, d’humidité.« Souvent les personnes précaires prennent des logements pas chers, mais y perdent en charges. S’ils louaient un peu plus cher, ils pourraient avoir plus de confort et payer moinsde charges », observe Anne-Laure Bastin… Et peut-être qu’au final cela leur coûterait autant.

A ce jour, dix enquêtes ont été menées et un seul arrêté d’inhabitabilité a été pris. Le plus souvent, il suffit d’une lettre de lacommune pour que les propriétaires bougent. La procédure de relogement est assurée par le CPAS, la conseillère logement devant couvrir les quatre communes. Ici aussi, ilarrive que certains locataires louent en sachant qu’il y aura surpeuplement pour ensuite demander huit points en vue d’accéder au logement social. « Mais c’est souventdélicat de constater le surpeuplement, car les enfants – parfois de plus de 18 ans – n’habitent pas le logement en permanence », note la conseillère logement.

1. Luc Esch, conseiller logement, administration communale de Chaudfontaine, Service sécurité salubrité publique,
– adresse : avenue du Centenaire, 14 à 4053 Chaudfontaine
– tél. : 04 361 54 90
– courriel : servicesecurite@calidifontain.be
2. SPW- Département du Logement – Service Salubrité-Logements :
– adresse : rue des Brigades d’Irlande, 1 à 5100 Jambes
– tél.  : 081 33 23 28
– site :http://mrw.wallonie.be/DGATLP/DGATLP/Pages/Log/Pages/SalLog/SalLog.asp
3. Cabinet de Jean-Marc Nollet :
– adresse : place des Célestines, 1 à 5000 Namur
– tél.  : 081 32 17 11
– courriel  : info-nollet@gov.wallonie.be
– site : http://nollet.wallonie.be
4. Thierry Daumont, conseiller logement, administration communale d’Ath :
– adresse : rue de Pintamont, 54 à 7800 Ath
– tél. : 068 26 92 34
– courriel  : tdaumont@ath.be
5. Anne-Laure Bastin, conseillère logement, administration communale d’Herbeumont :
– adresse : rue Lauvaux, 27 à 6887 Herbeumont
– tél. : 0473 93 40 64
– courriel : bastin.annelaure@gmail.com

Baudouin Massart

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