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Valses-hésitations dans la gestion du logement social

Un ouvrage tout fraîchement sorti de presse fait le point complet sur les dernières évolutions de la législation sur le logement social, en Wallonie et àBruxelles.

29-05-2009 Alter Échos n° 274

Un ouvrage tout fraîchement sorti de presse1 fait le point complet sur les dernières évolutions de la législation sur le logement social, en Wallonie età Bruxelles. Mise en exergue avec un des auteurs des points clefs et des interrogations principales contenues dans la publication.

Depuis fin 2007, la législation qui régit le logement social en Wallonie a été modifiée de manière assez radicale. À Bruxelles également,les textes et pratiques subissent des évolutions, mais plus minimes. Nicolas Bernard et Laurent Lemaire, tous deux chercheurs aux facultés Saint-Louis à Bruxelles, viennent desortir un ouvrage de référence qui fait le point complet sur les questions liées au bail dans le logement social, dans les deux Régions. Il y est question desrègles, dans le détail, mais aussi des évolutions et des questions posées par celles-ci. Le regard posé par les auteurs est à la fois descriptif etcritique.

Avant de rentrer dans le détail pour la Wallonie, rappelons-y l’importance relative du logement social, en quelques chiffres. L’offre globale du logement social wallon est ainsi d’un peuplus de 100 000 logements, ce qui représente 8 % du parc immobilier total. 2,7 % des logements sociaux wallons seraient vides, dans l’attente d’une nécessaire rénovation. Etenviron un locataire potentiel sur quatre serait logé dans un logement social3.

« Les règles liées au logement social ont fortement changé en Wallonie sous cette législature, mais cela est passé complètementinaperçu, vu le bruit fait autour des problèmes de gouvernance, dans la foulée des affaires de la Carolorégienne et des réformes spécifiques mises enœuvre pour tenter de prévenir les problèmes comme ceux-là à l’avenir », nous explique Nicolas Bernard. Et de pointer deux grosses évolutions.

La première concerne le système même d’attribution qui est dorénavant plus « localiste », avec d’une part une certaine prioritéaccordée aux résidents d’une commune dans l’octroi d’un logement social sur le territoire de cette même commune et, d’autre part, la possibilité pour les communes de mettreen place un système spécifique de pondération des critères d’attribution des logements (et même d’ajouter des critères).

Ca part dans tous les sens

Ainsi, dans le calcul pour l’attribution des logements sociaux, cinq points de priorité sont maintenant accordés si on réside depuis au moins trois ans dans la commune surlaquelle est active la société de logement où on est inscrit. De quoi permettre aux édiles locaux de choyer leurs électeurs qui attendent un logement depuislongtemps…

Concernant l’autre aspect, les communes peuvent donc maintenant adapter les règles de calcul de priorité d’attribution des logements qui existent dans la réglementationrégionale, sous réserve d’accord de la Société wallonne du logement. C’est ainsi que non moins de 43 sociétés de logement social ont maintenant descritères spécifiques et/ou une pondération spécifique des critères régionaux existants. À l’analyse des règlements spécifiquesadoptés dans les communes, on constate que cela part dans des sens très divers. Certaines sociétés décident de privilégier plus encore l’aspect« urgence sociale » dans leurs attributions, décidant par exemple d’accorder des points de priorités aux invalides à plus de 66  %, aux SDF reconnuscomme tels par le CPAS, aux personnes qui sont en règlement collectif de dettes, aux victimes de violences conjugales qui doivent quitter leur logement, etc. A contrario, d’autressociétés semblent vouloir attirer un public plus solvable dans leurs logements sociaux, par exemple en attribuant des points de priorité aux ménages dont un membre aumoins peut prouver qu’il exerce une activité salariée. On constate aussi que certains critères sont régulièrement partagés par les sociétés delogement, mais de manière divergente. Ainsi, le critère de priorité pour les ménages dont le ratio entre le loyer demandé et les revenus dépasse X pourcents,le X pouvant varier entre 30 et 45 pour cent suivant les communes !

Pour Nicolas Bernard, « il semble qu’il y ait une valse-hésitation au sein des sociétés de logement social  : elles voient les listes d’attente s’allonger etelles veulent trouver des solutions pour les plus pauvres, mais en même temps elles doivent assurer leur solvabilité et semblent parfois obsédées par faire de la”mixité sociale” et attirer des classes moyennes ». Pour le chercheur, la concentration des plus pauvres au sein du logement social est pourtant inscrite dans les gènesmême de celui-ci, puisque les critères liés à l’urgence sociale et la précarité (donner les logements à ceux qui en ont socialement le plus besoin)sont prépondérants dans la législation régionale. L’idée de critères différenciés ou adaptés suivant les communes, l’« ancrage local », serait en fait surtout une brèche pour attirer des locataires moins désargentés dans le logement social, avec un risque de« désocialisation » partielle de celui-ci.

Autre problème relevé par Nicolas Bernard  : la législation wallonne permet l’inscription multiple, c’est-à-dire la possibilité de s’inscrire en une seulefois dans plusieurs sociétés de logements, dans des communes différentes. En vigueur à Bruxelles depuis 1996. Bien, mais le principe de la différenciation descritères entre les communes rend le système encore plus complexe : un seul et même inscrit pourrait en effet se voir octroyer plus de points de priorité dans unesociété que dans une autre. Avec un risque de « concentration » de certains profils dans certaines communes.

Logement plus à vie

L’autre grande modification de la fin de législature est que, les baux dans les logements sociaux wallons qui ont été signés à partir du 1er juillet2008 portent sur une durée de neuf ans. Cela permet de faire sortir du logement des ménages qui ne seraient plus dans les conditions d’octroi (par exemple par ce que leurs revenus ontaugmenté). Nicolas Bernard pointe cependant que « la législation met en place un “principe nu” non explicité  : même si ce n’est pas l’intentionaffichée, elle permet en fait, après neuf ans, de mettre un terme à un bail d’un ménage qui serait toujours dans les conditions  ; tous les locataires perdent doncleur sécurité de logement, même si leur situation sociale ne s’est pas améliorée ». La possibilité de résilier le bail tous les trois ans aaussi été renforcée, si, par exemple, le logement qu’on occupe est devenu trop grand par rapport à la taille de la famille (ce qui peut
arriver, par exemple, à lasuite du départ des enfants). Pour le chercheur, « le principe n’est pas condamnable, mais à condition qu’on doive proposer aux personnes un autre logement, adaptéà leur nouvelle situation, ce qui n’est absolument pas prévu. »

Et de pointer encore qu’ « on a, en fait, remis en question des principes fondamentaux de l’ancienne législation, sans qu’il n’y ait eu de débat parlementaire, vu que toutcela découle d’un simple arrêté de gouvernement. Il y a eu là une faiblesse démocratique. »

À Bruxelles aussi  : garder (discrètement) les locataires les plus rentables ?

La législation bruxelloise de 1996 sur le logement social est reconnue assez unanimement comme fonctionnant bien. Les dérogations sont limitées et la législation estpérenne. Et pas l’ombre d’un scandale concernant ce secteur dans la capitale…

Les critères de priorités sont en outre les mêmes partout dans la Région, pour toutes les sociétés. Et le système d’inscriptions multiples semblebien fonctionner.

Un bémol tout de même pointé par Nicolas Bernard  : le gel de la cotisation de solidarité qui est due par les locataires qui, en cours de bail, voient leurs revenusdépasser les plafonds normalement prévus pour avoir droit à un logement social. Cette cotisation de solidarité est appliquée de manière graduelle (parcinquième). Or, depuis 2000, on s’est arrêté aux deux premiers cinquièmes  : la cotisation n’est donc que de 40  % de ce qu’elle devrait être. LaRégion renonce donc à des rentrées faciles et équitables, sans doute de peur de faire fuir du logement social les locataires les plus« fortunés », qui sont, de plus, souvent ceux qui posent le moins de problèmes. « Il s’agit là d’une double entorse, pour Nicolas Bernard. Lespersonnes concernées continuent à bénéficier d’un logement social alors que leur situation ne le justifie plus et, en sus, leur loyer est trop faible par rapport àce qu’elles devraient normalement payer ».

1. Nicolas Bernard et Laurent Lemaire, Le bail de logement social à Bruxelles et en Wallonie. Approche descriptive, comparative et critique, Éd. Larcier, Bruxelles, 2009.

2. Nicolas Bernard. Le logement en Wallonie et à Bruxelles  : 10 pistes de travail à l’aube des élections régionales de 2009. Note de travail – 16 mars2009.

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