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Rénovation Lemmens : l'Ulac veut tirer parti de son expérience

En 1996-1997, au début du Contrat de quartier La Rosée, l’Union des locataires Anderlecht-Cureghem (ULAC)1 obtient six maisons de la commune d’Anderlecht par le biais d’unbail emphytéotique. L’ULAC envisage de les rénover pour y créer 13 logements pour de grandes familles2, qui seront pris en gestion par l’AIS Quartiers. Elle profite del’occasion pour monter un projet à trois dimensions : création de grands logements, projet d’insertion socioprofessionnelle et embellissement du quartier.

28-07-2005 Alter Échos n° 147

En 1996-1997, au début du Contrat de quartier La Rosée, l’Union des locataires Anderlecht-Cureghem (ULAC)1 obtient six maisons de la commune d’Anderlecht par le biais d’unbail emphytéotique. L’ULAC envisage de les rénover pour y créer 13 logements pour de grandes familles2, qui seront pris en gestion par l’AIS Quartiers. Elle profite del’occasion pour monter un projet à trois dimensions : création de grands logements, projet d’insertion socioprofessionnelle et embellissement du quartier.

Le montage financier

Le CRU (Centre de rénovation urbaine)3, asbl proche de l’Ulac et spécialisée dans les opérations de rénovation, estime le coût des travauxà 45 millions FB (± 1 115 520 euros) avec les frais d’architecte. Aussitôt, se pose la question du montage financier4. « Nous avons réfléchi auxloyers que les personnes pouvaient payer, explique Abderazak Ben Ayad, coordinateur de l’Ulac. Pour arriver à un certain équilibre, nous les avons calculés un peu plus cher queles loyers appliqués dans le logement social. Concrètement : 14 000 FB/2 chambres, 16 000 FB/3 chambres, 18 000 FB/4 chambres, 20 000 FB/5 chambres. Nous avons aussi tenu compte du faitque les locataires ont droit aux ADILs (allocations de déménagement, d’installation et de loyer). Avec les loyers, on pouvait rembourser 22 millions FB sur 18 ans. Nous avonsnégocié un emprunt pour ce montant auprès de Triodos, qui est garanti par la Fondation Roi Baudouin. Ensuite, nous avons trouvé 14 millions FB avec les primes à larénovation. Il nous manquait encore 10 millions FB. Nous avons fait appel à un projet d’insertion socioprofessionnelle (ISP) pour nous en sortir. En plus, c’était l’occasion decréer de l’emploi dans le quartier. Nous avons décidé de confier à l’asbl d’insertion Casa Blanco la réalisation des travaux de déshabillage des maisons, deplafonnage et de cloisons. Subsidié par le programme européen URBAN (8,5 millions FB) et le SIF (Sociaal Impulsfonds) pour son fonctionnement, cette asbl allait effectuer des travauxpour 10 millions FB pour la rénovation à Lemmens. » Dans le même temps, l’Ulac obtient un temps plein via le SIF et le soutien de la cellule technique de la Fébul(Fédération bruxelloise des Unions de locataires). Pour le reste, l’ULAC fait appel à plusieurs entreprises privées, dont Wastiau pour le gros-oeuvre.

Problèmes de parcours

Les travaux commencent en 1999. Seules cinq maisons sur six sont déshabillées et deux bâtiments ont un problème de stabilité et de mérule. Ces travauxconservatoires avaient été effectués sommairement par la Commune. Cela entraîne un coût supplémentaire de 2,4 millions FB. Parallèlement, Casa Blancocommet quelques erreurs de jeunesse, ce qui entraîne des retards sur le chantier. Quatre maisons sur six sont plafonnées avec le budget prévu pour l’ensemble. Pour les deuxdernières, l’Ulac doit faire appel à un privé. Coût : 3,5 millions supplémentaires. L’Ulac décide alors de réorganiser le projet et de centraliser lesuivi de la rénovation au sein de l’entité Ulac-CRU. Reste à combler le trou de 6 millions FB.

L’Ulac mène des négociations auprès de la Commune et de la Région. La Commune accepte d’intervenir à hauteur de 3 millions FB à condition que laRégion lui verse cette somme pour le contrat de quartier (CQ) Chimiste. La Région marque son accord. Les 3 millions seront versés lors de la prochaine ventilation au travers duCQ. Pour sa part, la Fondation Roi Baudouin accepte de garantir 3 millions d’emprunts supplémentaires auprès de Triodos, puisque les pouvoirs publics interviennent pour un mêmemontant. « De 22 millions FB remboursables sur 18 ans, nous sommes passés à 25 millions remboursables sur 23 ans », commente Abderazak Ben Ayad.

Prêts à recommencer

Aujourd’hui, trois maisons sont terminées et six familles y sont relogées. Les trois autres seront achevées fin 2003. « Nous sommes prêts à refaire lamême chose ailleurs, dans la mesure où nous savons ce qui nous attend, conclut le coordinateur de l’Ulac. Mais plus dans les mêmes conditions. Dans le cadre du CQ Chimiste, laCommune doit nous céder huit maisons. C’est ce qui est prévu par la Région. Mais, en ce moment, il y a un blocage. La Commune veut nous les céder aux mêmesconditions, soit via un bail à rénovation6. En plus, elle n’offre aucune garantie. » Un partenariat pour la rénovation et la création d’emplois à Cureghem aété monté pour ce projet. Il est composé de l’Ulac, du CRU, de Murmuur et de Casa Blanco. Ces deux organismes ISP ont besoin de chantiers pour continuer àfonctionner. L’ULAC regrette l’attitude de la Commune, car elle estime avoir « un projet pour le CQ Chimiste qui pourrait sauver deux structures ISP, créer des logements dans une optiquede rénovation des quartiers et donner un contenu et un sens au Contrat de Quartier Chimiste. »

1. ULAC, chée de Mons 291 à 1070 Anderlecht, tél. : 02 520 21 29, fax : 02 522 46 15, e-mail : ul.anderlecht@misc.irisnet.be
2. Une des missions de l’Ulac consiste, entre autres, en la rénovation de logements pour les grandes familles.

3. CRU, chée de Mons 291 à 1070 Bruxelles, tél. : 02 522 62 23, fax : 02 522 46 15.
4. Notons que la commune d’Anderlecht a toujours refusé d’intervenir financièrement dans ce projet, se contentant de céder les maisons au travers d’un bail emphytéotique.Paradoxalement, elle a inscrit ce projet de rénovation dans le Contrat de quartier « Rosée ».
5. Elle a commencé avec 24 personnes, dont 16 jeunes en formation. C’est particulièrement lourd à gérer. Les entreprises classiques travaillent avec de plus petitesunités (4 personnes au maximum), afin d’éviter de se marcher sur les pieds.
6. Le secrétariat régional au développement urbain (SRDU) témoigne de ce blocage dans son rapport d’activités 2002.

Baudouin Massart

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