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Logement

Logement social : groupons-nous ! Et demain ?

Les 33 sociétés bruxelloises de logement social sont invitées à fusionner pour une gestion plus rationnelle du parc.

27-04-2012 Alter Échos n° 336

Des petites maisons vertes des cités-jardins aux grands hôtels rouges des banlieues urbaines, toutes les SISP sont concernées par le grand Monopoly du logement social en cours.

Case départ. 39 000 logements sociaux gérés par 33 sociétés immobilières de service public (SISP) auxquelles on demande de fusionner en vue de se rationaliser, mais aussi de montrer un signe de bonne gouvernance aux partenaires de l’Etat fédéral appelé à refinancer la Région. « Depuis l’automne, l’accélération est sensible au niveau des fédérations », estime Alain Bultot, président de l’Association du logement social (ALS) qui fédère les sociétés communales, alors que les sociétés coopératives de locataires (SCL) sont fédérées au sein de la Fesocolab.

Si l’on n’en parle pas encore beaucoup au niveau des CA, la question est présente dans tous les esprits. « Cela se courtise beaucoup ! », plaisante Anne Delvaux, présidente du Foyer ixellois. Reste qu’il existe une confusion dans les esprits entre mutualisation et fusion. La Région propose des moyens complémentaires aux sociétés arrivant au seuil minimal de 2 500 logements par une mutualisation des services techniques. Le processus de fusion n’impose pas de seuil minimal. « Mais il est évidemment mieux de traiter les deux questions en même temps : on ne va pas mutualiser avec l’une et fusionner avec une autre ! », constate la présidente du Foyer ixellois qui rappelle que d’autres mutualisations existent déjà comme le programme Plage sur la gestion d’énergie ou au niveau des Plans de cohésion sociale. Autre situation : la Fesocolab a fait un dossier pour obtenir deux temps pleins dans le cadre de l’appel à mutualisation, mais n’envisage pas de fusionner sous ce schéma (voir infra).

Négociateur MR du volet bruxellois de l’accord institutionnel qui a imposé le processus de fusion, Vincent De Wolf est donc à la fois dans l’opposition au niveau régional et garant d’un accord politique engageant son parti en plus de piloter la commune d’Etterbeek dont il est le bourgmestre. Triple casquette pas toujours confortable. « Pour moi, il paraissait normal d’aller vers une SISP par commune », estime-t-il, rappelant, un peu vache pour le PS, que le processus des fusions n’a rien à voir avec la réforme qui était nécessaire dans une Wallonie polluée par les affaires. Il n’oublie pas que certains mandataires wallons ont tiré la carte : allez directement en prison, ne passez pas par la case départ !
 
Des critères assez flous

Sur quels critères se baser ? Pour Anne Delvaux, ils sont nombreux à entrer en ligne de compte : le critère territorial, les méthodes de fonctionnement, des particularités comme l’état du bâti et la vétusté du patrimoine. Pour Pierre Muylle, directeur de Germinal depuis trente ans, le même esprit d’entreprise est sans doute le critère fondamental. « C’est ce qui a amené les membres de la Fesocolab à décider de privilégier les fusions entre elles. » C’est aussi sur ce critère que trois sociétés (Assam, le Home et le Home familial bruxellois) ont justifié leur projet de fusion dans un communiqué commun. « Le critère territorial reste important. Il faudra développer des antennes locales et des conseils de quartier pour le rencontrer », pense Pierre Muylle.

Pour Vincent De Wolf, l’essentiel est d’aller vers une rationalisation du secteur : gestion des marchés publics, performance énergétique des bâtiments, aspects architecturaux, gestion de l’informatique, suivi des chantiers…

Derrière les briques, les gens !

Le secrétaire d’Etat au Logement, Christos Doulkeridis, a écrit aux SISP une lettre destinée à rassurer le personnel rappelant l’objectif d’améliorer le service au public et le déploiement de l’offre de logements sociaux à Bruxelles. « Il ne s’agit pas de faire plus avec moins, mais de faire plus en mobilisant et en déployant mieux encore les importants moyens consacrés par la Région au logement social pour lutter contre la crise du logement », rappelle-t-il. « Je ne suis pas sûre que cela ait eu l’effet escompté », pense Anne Delvaux.
 
Pour Alain Bultot, l’objectif est de rationaliser les pratiques. « En tout cas, il n’y a pas pléthore de personnel », assène le président de l’ALS qui se veut rassurant envers les équipes. Les ressources humaines sont un bien important des SISP. « Nous avons effectué un travail important sur le fonctionnement de nos équipes que nous voulons sauvegarder », revendique Anne Delvaux. La question des nouveaux organigrammes sera aussi cruciale. « J’ai été échevin du personnel à Jette. Des accords Win-Win sont tout à fait possibles », estime Jean-Louis Pirottin, le directeur-gérant d’Assam-Sorelo. Michel De Wolf est un réviseur d’entreprise connaissant bien les processus de fusion d’entreprises (voir encadré). « Ces sociétés ne sont pas non plus des mastodontes. Il faut donc un plan des ressources humaines et un organigramme clair notamment sur la question de la direction générale », explique-t-il. En la matière, l’évolution normale du secteur a amené à assumer des fonctions très techniques comme l’élaboration des comptes, le suivi des chantiers. « Tout cela devient lourd pour la seule personne du directeur-gérant », estime Pierre Muylle.

Les aspects juridiques

« Les fusions des sociétés sont organisées par le droit européen. Ni le gouvernement régional, ni le fédéral ne peuvent s’en écarter », estime Michel De Wolf. Deux éléments fondamentaux sont à retenir. D’une part, les fusions ne peuvent qu’être volontaires. Cela implique que les SISP doivent adhérer au processus. « On ne peut par exemple pas prendre d’ordonnance l’imposant », précise le réviseur d’entreprise. D’autre part, les fusions se font sur base d’un rapport d’échange. La valeur des parts de chacun doit être justifiée de manière économique et évaluée dans un rapport d’actionnariat. On peut évidemment prendre différents éléments en compte : la valeur du patrimoine de la société, sa situation financière, les recettes de loyers, l’état du bâti, la « rentabilité » (qui est un critère moins prioritaire dans un domaine comme le logement social). « Mais par exemple, impossible de prendre en compte la population totale de la commune ! », met en garde l’expert en entreprises. Le rapport d’échange ne peut donc être fixé par des critères politiques. Mais des mesures d’accompagnement peuvent être prises soit en amont soit en aval de la fusion par la prise de capital complémentaire ou la vente de parts, par exemple. Enfin, il peut y avoir des clauses de sauvegarde. « Mais il est préférable qu’elles soient déterminées dans le temps », conclut Michel De Wolf.

Le grand Monopoly

Si peu de décisions sont prises, les contacts sont nombreux entre les différentes SISP. La politique y joue un rôle : pions verts, rouges, bleus, oranges et amarantes s’y déplacent chacun à leur rythme.
Quelques éléments sont clairs : un rapprochement entre le Foyer saint-gillois et le Foyer forestois est entamé. Le Home et le Home familial fusionnent avec Assam. Le Foyer ixellois et la Société uccloise de logement tentent de s’entendre. « Le Foyer jettois et les Villas de Ganshoren sont des partenaires naturels », estiment les deux bourgmestres Hervé Doyen et Michèle Carthé. Le Foyer anderlechtois et le Foyer molenbeekois disposent d’un parc suffisant et pourraient ne pas participer au processus. Au niveau des sociétés coopératives de locataires, un groupe de cinq sociétés avancent sur un projet commun sans l’annoncer publiquement. En croisant les différentes informations, on a pu savoir qu’il s’agit de Germinal à Evere, Kapelleveld et Locataires réunis à Woluwe-Saint-Pierre, les Foyers collectifs à Anderlecht, rejoints depuis peu par Cobralo.
 
Plus complexe. Sorelo est une société intercommunale dont l’actionnaire majoritaire est la Vlle de Bruxelles (avec son CPAS). Assam et Sorelo sont deux sociétés différentes déjà mutualisées. « Elles gardent leur indépendance juridique mais les équipes sont intégralement fusionnées. Assam et Sorelo n’ont d’ailleurs pas vocation de fusionner. Sorelo est une intercommunale et Assam une société de droit privé. Ce sont donc deux sociétés très différentes au niveau de la structure de l’actionnariat », explique Jean-Louis Pirottin. Sorelo gère environ 1 200 logements. « On a établi le contact en vue de fusionner avec les Habitations à bon marché de Saint-Josse », annonce le directeur de Sorelo. Jean Demannez, le bourgmestre de Saint-Josse, ne dément pas mais semble s’impatienter. « On a eu en fait deux approches pour les HBM qui gèrent 850 logements. Avec Sorelo qui a déjà quelques logements sur la commune. Mais rien ne dit que Sorelo va subsister. On pourrait dès lors envisager de fusionner avec Ieder Zijn Huis, la société everoise. J’ai eu un contact avec Rudi Vervoort à cet égard. Le territoire n’est pas limitrophe, mais n’est pas éloigné non plus. Il est en tout cas exclu de rester seul », nous explique-t-il avec sa franchise coutumière.

Vincent De Wolf est aussi un ancien président de Sorelo. Pendant plusieurs années, il a favorisé des projets de Sorelo à Etterbeek lors de l’urbanisation du quartier Rolin et lors de l’érection d’un bâtiment sis au coin de la rue du Cornet et de l’avenue d’Auderghem. « Je n’ai pas demandé la valorisation de cet apport au niveau des parts », semble-t-il regretter car il verrait bien le Foyer etterbeekois reprendre la gestion des quelque 476 logements dont Sorelo dispose sur le territoire de la commune. « Ce serait assez naturel, mais la Ville de Bruxelles aura la main dans ce dossier », nous dit-il en avouant n’avoir pas d’autres hypothèses pour le moment, mais n’excluant pas un rapprochement éventuel avec Woluwe-Saint-Pierre et Auderghem.

La Ville au centre du  dispositif

Car l’avenir de Sorelo est effectivement incertain. Mohamed Ouriaghli, l’échevin du Logement de la ville de Bruxelles botte en touche. « La réflexion est encore en cours à Sorelo. Pour sa part, la Ville participe à l’actionnariat de quatre sociétés actives sur et en dehors de son territoire. Elle a jugé utile de préparer sa participation à cette réorganisation du secteur. Une étude a donc été initiée et n’est pas encore achevée à ce jour », nous écrit-il ne désirant visiblement pas commenter la situation.

Le scénario est néanmoins écrit. La Ville envisage de démembrer Lorebru, d’en confier la gestion du patrimoine au Foyer bruxellois pour une part et au Foyer Laekenois pour une autre. Quant aux 300 et quelques logements de Lorebru non situés sur le territoire de la ville, ils seraient confiés à… Sorelo ! En échange, Sorelo cèderait ses logements situés sur le territoire de la Ville au Foyer bruxellois et au Foyer Laekenois. Ce scénario rencontre-t-il des difficultés politiques ? Au final, la Ville serait actionnaire d’une société qui n’a plus de logements sur son territoire. Un paradoxe dont la Ville devrait chercher à sortir…

Tu veux ou tu veux pas ?

Si le pion rouge est donc très mobile, les pions bleus et amarante semblent à la traîne. La direction du Foyer koekelbergeois a confié avoir reçu instruction de n’entretenir aucun contact. Personne ne nous dit avoir rencontré les acteurs de Woluwe-Saint-Pierre et Vincent De Wolf avoue lui-même ne pas avoir pris beaucoup de contacts. « Je viens de convenir du principe d’une rencontre avec le ministre sur le sujet avant l’été », nous confie-t-il.

A Watermael-Boitsfort, la situation est particulière. Michel Colson, président du CPAS de Watermael-Boitsfort et député régional le confirme. Il rappelle que le FDF a pris une position officielle in tempore non suspecto plaidant pour une rationalisation du secteur autour d’une société par commune. « Avec 20 % de son bâti, notre commune fait une offre importante de logements. Mais si nous sommes actionnaire principal de Ville et Forêt qui gère 400 logements, nous ne sommes que membre de l’AG du Logis et n’avons rien à dire dans Floréal », regrette-t-il. Mais Floréal et Le Logis sont des SCL et privilégient une fusion avec d’autres sociétés sœurs. Ville et Forêt, qui ne peut rester seule, a donc entamé d’autres contacts. Avec Auderghem, qui donnerait un nombre insuffisant de logements (1 200 environ), mais aussi avec le Foyer ixellois et la SUL.
 
Au Foyer schaerbeekois, Bernard Lanssens, le président assiste à ce mouvement de manière assez placide. « J’aimerais soutenir le ministre dans sa démarche. Avec 2 250 logements tous situés sur la commune, nous ne sommes pas loin du seuil critique. On pourrait y arriver avec les nouveaux projets en cours ou un partenariat avec la commune qui est un grand propriétaire », explique-t-il. La taille du Foyer schaerbeekois inquièterait aussi leurs voisins. « De plus, on sent une volonté des mandataires PS de travailler ensemble », lâche-t-il. La situation pourrait évoluer après le scrutin communal qui est ouvert comme on le sait.

Enfin, les fusions font partie de la réforme du Code en cours. On y transfèrerait le pouvoir d’initiative sur la question de la SLRB à la Région, ce qui est crucial. L’avis du Conseil consultatif du Logement est requis pour le 15 mai. Le nombre de 16 sociétés avait été évoqué dans l’avant-projet (« en crochet », ce qui signifie sans accord politique sur la question). Il a aujourd’hui disparu. « Il a été décidé que l’organisation pratique de ce point de l’accord institutionnel soit discutée entre les huit partis dans les discussions intrabruxelloises. Nous sommes d’ailleurs impatients de voir le PS (qui a la main) organiser enfin les premières réunions des huit partis pour l’organisation de cet accord global. Et donc, à ce moment-là, de voir si le nombre à atteindre doit être revu, et inséré formellement dans le nouveau code (ou ailleurs) », explique Michaël François, porte-parole du secrétaire d’Etat, Christos Doulkeridis.
 
L’aggiornamento du secteur semble donc faire son chemin. « Il faut éviter d’avoir des “laissés pour compte” ou des “mariages de raison” », conclut Alain Bultot. Pour les potentiels délaissés, seul espoir : tomber sur la case « chance » !

Jacques Remacle

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