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Le logement public s'active dans le passif

Les logements sociaux et publics sont de plus en plus construits à la sauce passive. Les débats autour de leur coût et de l’accompagnement qu’ils nécessitent sont-ils clos ?

Les logements sociaux et publics sont de plus en plus construits à la sauce passive. Une avancée, sans aucun doute. Mais les débats autour de leur coût et de l’accompagnement qu’ils nécessitent sont-ils vraiment clos ?

Sebastian Moreno-Vacca, architecte du bureau A2M se targue d’être le champion du logement passif. « Au bureau, on ne fait que ça. On en a construit 18 ! », claironne-t-il. Pour lui, Bruxelles est fort en avance. « Avec Hanovre et le Tyrol », précise-t-il. À Bruxelles, toute nouvelle construction publique doit être conçue sur le standard passif depuis 2012. Cette règle sera étendue aux bâtiments privés dès 2015. Une minirévolution, c’est vrai, mais qui pose les questions du coût et de l’accompagnement.

Un surcoût en voie de disparition ?

Selon Damien Carmoy, architecte du projet L’Espoir à Molenbeek, le surcoût d’une maison individuelle est de l’ordre de 10 % et est lié aux façades et aux châssis. Assez logiquement, ce surcoût est moins important dans le cas des grands immeubles. Si l’on se situe dans le cadre de marchés publics, le fait de confier simultanément la conception et la réalisation (design & build) permet aussi de réduire les coûts, précise Sebastian Moreno. La Société de développement pour la Région de Bruxelles-Capitale (SDRB) a ainsi fait baisser le coût de construction à 1 100/1 200 euros du mètre carré. « On a même atteint 1 027 euros le mètre carré sur un projet », souligne-t-il.

Pour Christos Doulkeridis, le secrétaire d’État bruxellois au Logement, l’impact du surcoût n’existe quasi plus. « Les réalisations passives les plus récentes menées à Bruxelles ont montré que ce surcoût n’atteignait plus que 1 %. Le marché de la construction réagit très positivement. Plus le passif devient “standard”, plus les prix se normalisent. C’est tout l’enjeu d’une attitude volontariste et exemplaire des pouvoirs publics », soulignait-il récemment. « C’est exact, le marché s’adapte. Le passif s’est vraiment invité dans le secteur de la construction, renchérit Moreno. On a alors vu les prix baisser et 800 000 mètres carrés de passif ont été construits en cinq ou six ans à Bruxelles. »

Autre élément important, relevé par la députée bruxelloise Caroline Désir, également échevine des Propriétés communales à Ixelles : le fait que les charges sont parfois plus lourdes que le loyer. « Le passage au passif n’a pas seulement un effet environnemental, même si c’est important. C’est avant tout une mesure sociale, soutient d’ailleurs le secrétaire d’État. Il importe aujourd’hui de maîtriser le coût final du logement social : le loyer plus les charges. » Un enjeu qui pourrait d’ailleurs avoir des conséquences sur l’équilibre financier des sociétés de logements. Car, ajoute-t-il, « quand un ménage doit payer 200 euros de loyer et la même chose de chauffage, et doit choisir en fin de mois, il se chauffe d’abord ».

Un accompagnement nécessaire

Mais la performance énergétique du bâtiment – et donc son coût – est fonction de l’utilisation qu’en font ses habitants. C’est ce qu’explique Michaël Collon, écoconseiller à Objectif 2050 : « En Allemagne, on connaît un projet où les gens n’ont pas été sensibilisés au comportement. La consommation de l’immeuble a augmenté. Dans le passif, le moindre défaut de comportement a une incidence proportionnellement plus importante. »

Tout autre son de cloche chez Sebastian Moreno. « Au début, certains bâtiments ont été mal conçus ou de manière trop sophistiquée. Mais aujourd’hui, on arrive clairement à une deuxième génération de projets. Les gens peuvent y vivre comme ils veulent. À la fin, ils paieront de toute façon 10 euros de charges plutôt que 250 ! Car on arrive à faire des choses assez semblables à des vannes thermostatiques », estime-t-il.

Pour beaucoup, l’enjeu de l’accompagnement est important. Dans le projet L’Espoir, à Molenbeek, un guide et dix fiches ont été réalisés afin de faciliter la bonne utilisation du bâtiment. Les locataires se sont par ailleurs faits les ambassadeurs de cette expérience (lire Alter Échos n° 365 : L’Espoir durable se transmet). À la rue de la Brasserie à Ixelles, douze logements communaux ont été érigés dans le cadre du « contrat de quartier Malibran ». « Je n’étais pas encore en charge, se souvient Caroline Désir, mais on m’a relaté que l’accompagnement ne fut pas facile. Le standard dans le passif est de 19-20 degrés. Certains locataires trouvent cela un peu froid. Il y a donc eu pas mal de soucis au démarrage. Cela devrait mieux se passer lors du prochain hiver », espère-t-elle.

En 2012, le cabinet Doulkeridis a soutenu l’édition d’une farde d’accueil pour les logements basse énergie du projet Ernotte, en collaboration avec le Foyer Ixellois et la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB). « Cette farde est désormais disponible pour tout le secteur », nous explique Francesco Randisi, de l’équipe de communication du cabinet, confirmant que les retours en provenance des sociétés immobilières de service public (SISP) sur le terrain confirmaient un besoin d’accompagnement. En mars 2013, la SLRB a aussi signé une convention pour l’accompagnement de la transition énergétique avec Bruxelles-Environnement. « L’apport de cette expertise ne se limitera pas aux aspects techniques, mais permettra aussi de mettre en place une guidance sociale afin d’aider à adapter nos habitudes en fonction des caractéristiques du logement passif et basse énergie », souligne-t-il.

Et en Wallonie ?

Mathurin Smoos, conseiller au cabinet du ministre wallon du Logement, Jean-Marc Nollet, rappelle qu’en Wallonie, on ne fait plus de distinction entre logement public et social. « On fait du logement public pour tous ». Au niveau du passif, la Wallonie est bien consciente qu’on est en marche vers une imposition des normes au niveau européen. « Nous avons décidé de ne pas l’imposer, mais de l’encourager, pour permettre une transition tant pour les sociétés que pour les habitants. Pour les nouvelles constructions, on prévoit une surprime en cas de construction passive. 10 000 euros pour une maison, 5 000 euros pour un appartement », décrit le conseiller. Et les constructions se développent en ce sens. « Avant 2012, cela ne concernait que quelques logements. C’est plus marqué dans les projets de l’ancrage communal 2012-2013 (NDLR les programmes communaux en matière d’ancrage constituent la transposition effective des déclarations de politique générale du logement). Cela concerne environ 30 maisons et 60 appartements, soit 10 % des projets. Cela marque une tendance. Toutes les autres constructions seront basse énergie », se satisfait-il. Un manque de vision, selon Michaël Collon écoconseiller, d’Objectif 2050, pour qui « il faut d’urgence faire du passif le standard du logement public ».

Une tour de logements passifs, emblème du renouveau.

Olivier Dechenne, directeur-gérant de Centr’Habitat, nous raconte l’histoire de cette tour emblématique. « À Saint-Vaast, nous avons eu une réflexion globale sur l’avenir de la Cité jardin. Quand je suis arrivé, l’hypothèse d’une démolition pure et simple était sur la table mais recréer 160 logements constituait un énorme défi. Alors, on a finalement repensé tout le site au niveau urbanistique. Il est désormais plus ouvert. Tout est plus visible. Cela contribue à la sécurité. » Et pourquoi cette nouvelle tour ? « L’idée est venue après. On voulait créer un bâtiment-signal, l’emblème de ce renouveau. De là, la tour passive de 35 logements. Ce n’est pas du logement social. On a moins de contraintes au niveau des revenus notamment. Mais on souffre d’un problème d’image pour avoir un nouveau type de locataires, alors on passe par une agence immobilière. Le prix est attractif : 502 euros pour un deux chambres dont les charges devraient être très basses. On a calculé une valeur locative normale (VLN), équivalente au maximum qu’on demande dans le logement social qui arrivait à 477 euros. On a évalué un gain de 25 euros de charges qu’on a ajouté au prix du logement. C’était difficile à évaluer », avoue le directeur-gérant. « Les premiers locataires vont entrer bientôt. Sur le caractère passif, on a fait une première séance d’information. L’écolage a été pratiqué par un de nos techniciens. Notre personnel a aussi été formé en interne », conclut Olivier Dechenne.

Jacques Remacle

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