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Logement
© Léo Potier

Face à la spéculation immobilière, Berlin reprend la main

Alter Échos n° 476 27 août 2019 Léo Potier

Confrontés à la montée des loyers comme des prix à l’achat de l’immobilier, les Berlinois s’organisent. À grand renfort de manifestations et de pétitions, les citoyens de la capitale allemande pèsent dans le débat. Entre stratégies pour éviter les rachats spéculatifs et un projet de loi permettant l’expropriation des grandes sociétés foncières, les habitants sont à l’image de l’emblème de leur ville : de vrais ours.

Le double en 10 ans, et +20 % rien que l’année dernière. La situation s’est passablement compliquée pour se loger dans le centre berlinois. À la fin des années 90, un logement de 100 m2 s’achetait 50.000 €. Idem pour les loyers : 500 € par mois pour un 200 m2 à Invalidenstraße, à deux pas de la célèbre Fernsehturm, la tour de télévision. Aujourd’hui, le prix moyen du mètre carré oscille à l’achat entre 3.500 à 5.000 €. Selon le portail immobilier Immowelt, seulement 18,4 % des Berlinois sont propriétaires de leur logement, un des taux les plus faibles d’Europe. Cette hausse des prix à l’achat continue d’exclure chaque année de potentiels acheteurs. Pour expliquer ce phénomène, le terme allemand est d’ailleurs proche du mot en français : « Gentrifizierung ». La gentrification, c’est-à-dire la transformation d’un quartier par l’arrivée d’une population plus aisée financièrement. Un changement démographique qui a des conséquences sur le visage d’un quartier, notamment dans le centre : adieu les petites merceries et les Kneipe (estaminets typiquement berlinois), et bonjour galeries d’art et boutiques de prêt-à-porter. Nombreux sont les collectifs citoyens à se réunir désormais sous la bannière de « Mietenwahnsinn » (« la folie des loyers »).

Gel des augmentations de loyers

Au mois d’avril, plusieurs dizaines de milliers de Berlinois manifestaient sous les slogans « Wem gehört Berlin ? » (« à qui appartient Berlin ? »). Des manifestations qui ont eu l’avantage d’attirer l’attention de la municipalité. La coalition de gauche, composée des socialistes du SPD, de l’extrême gauche du parti Die Linke et des écolos, a décidé de sortir l’artillerie lourde. Pratiquement la totalité du 1,6 million de logements privés verront leurs loyers gelés durant les cinq prochaines années. Attaquée par les grandes sociétés foncières, la mesure a reçu en août le feu vert de la plus haute institution juridique allemande : le Conseil constitutionnel. Il estime que la limitation temporaire des prix des loyers n’est pas de nature à entraver les droits du propriétaire. Des dérogations strictes sont toutefois prévues dans le cas où ce dernier entame des rénovations. En cas de modernisation, une hausse de plus de 50 centimes par mètre carré sera soumise à l’approbation des autorités. Du côté des propriétaires, on grince des dents : le gel des loyers entraverait le bon remboursement des emprunts contractés par ceux qui ont acheté des logements.

La rénovation des logements comme moyen de pression

Pour mieux comprendre cette augmentation rapide des loyers berlinois, il faut aller faire un tour dans des quartiers qui n’ont pas encore été totalement transformés, comme celui de Wedding. Ancien quartier de Berlin-Ouest, ce Kiez (quartier) est situé autour de Leopoldplatz, non loin du Brüsseler Kiez, le carré bruxellois. Les commerces représentent la diversité des habitants : petits bars, kebabs, marchands d’or ou de pâtisseries orientales. À une dizaine de minutes de marche de la place Leopold, on se balade entre les petits immeubles hauts de trois ou quatre étages pour tomber sur une étrange habitation. La façade est recouverte d’une grande affiche : « Herz Statt Profit » (« le cœur plutôt que les profits »). Celle qui nous accueille est française. Philosophe et « militante », Sandrine Woinzeck vit au numéro 25 de la rue Malplaquet depuis le début des années 2000. Une fois passées la porte et la cour intérieure, l’escalier grince bruyamment sous les pas du visiteur. La peinture, tout écaillée sur les murs, semble dater d’un autre âge. Dans la cuisine, au-dessus du robinet, trône une petite affiche rappelant au visiteur de ne pas boire l’eau. « Tuyaux en plomb », répond Sandrine par un sourire gêné. Même constat que dans le couloir, cet appartement familial pourrait bien profiter d’une rénovation… et d’une chaudière au gaz. Car on s’y chauffe encore au charbon. En compensation, le loyer payé par les locataires reste bon marché, 310 € par mois. « Ce qui rend notre immeuble très attractif aux yeux des promoteurs immobiliers, nous sommes à haut potentiel », explique Sandrine. Haut potentiel ? En cas de rachat et de rénovation, le nouveau propriétaire pourrait exiger le double du loyer payé actuellement, ce qui remet en jeu la présence de la soixantaine de locataires.

L’expropriation comme solution ?

Le ressentiment des habitants se concentre principalement sur les grandes sociétés immobilières. Cotées en Bourse, elles partagent la caractéristique d’avoir prospéré sur des prix à l’achat très bas dans le courant des années 90. Après rénovation, ces entreprises, comme Deutsche Wohnen ou Vonovia, revendent rapidement à un prix plus important contribuant ainsi à la hausse des prix. Les militants berlinois essaient actuellement d’enrayer cette machine spéculative. Au travers d’une initiative plutôt culottée : forcer la commune de Berlin à convoquer un référendum d’initiative populaire. Ce dernier devra porter sur l’expropriation des grandes sociétés foncières détenant plus de 3.000 logements.

Seulement 18,4 % des Berlinois sont propriétaires de leur logement, un des taux les plus faibles d’Europe.

Le mouvement Deutsche Wohnen & Co Enteignen (Habitat allemand & Co Exproprier) a déjà pu récolter les parrainages requis pour lancer le processus. Désormais, le mouvement dispose de quatre mois pour réunir les quelque 180.000 signatures nécessaires pour convoquer le référendum. Une réponse bien concrète contre d’éventuels rachats spéculatifs. Reste à savoir ce qu’un locataire peut faire lorsque son immeuble est déjà dans le portefeuille d’une société immobilière…

Pull en cachemire à Wedding

Retour à Wedding. En novembre 2017, Sandrine s’aperçoit que son immeuble est à vendre sur ImmobilienScout, un site internet de vente. « Des personnes venaient le visiter en manteau de cachemire, ce qui n’est pas le genre du coin. C’est à ce moment-là qu’on a commencé à avoir très peur », se rappelle-t-elle. Les locataires tentent alors de s’organiser autour d’un objectif ambitieux : racheter les locaux pour gérer collectivement et se prémunir d’un achat par un spéculateur. C’est dans ce contexte que naît AmMa 65, l’association de défense des habitants. Malgré leurs efforts, la vente de l’immeuble est finalement conclue à un promoteur immobilier en décembre 2017. Un certain Jakob Mähren, un homme qui a fait fortune dans l’achat, la rénovation et la revente d’immeubles. Aujourd’hui, Mähren AG déclare plus de 600 millions d’euros de chiffre d’affaires en 2017. Face à celui que la presse a appelé « Le loup de Ku’damm », l’équipe d’AmMa 65 ne se dégonfle pas et décide de prendre contact avec la société immobilière. Sans succès. « On voulait un logement où les locataires auraient 100 % de contrôle sur les décisions du propriétaire. Et tout ce qu’il nous proposait, c’était de choisir la couleur pour repeindre les murs du couloir », raconte Sandrine. La situation se complique progressivement au fur et à mesure, mais les habitants s’organisent et se fédèrent. Une pugnacité qui amène finalement le propriétaire de l’immeuble à lâcher l’affaire un an plus tard. L’immeuble est revendu à un office public de gestion de logement (Stadt und Land) en décembre 2018. « Quand on a appris le rachat par Stadt und Land, on a tous soufflé de soulagement parce que cet office public reste proche de nos valeurs. Mais on s’est tous rendu compte de l’insécurité et de la tension permanente dans laquelle on vivait face à un promoteur. Il y a vraiment une peur de ne pas pouvoir construire un avenir dans un lieu où on vit depuis des années », poursuit Sandrine. Aujourd’hui, les locataires du numéro 25 de la rue Malplaquet à Berlin soutiennent d’autres immeubles, en leur rappelant chaque fois une chose importante : une maison qui se mobilise sera toujours plus difficile à revendre par un spéculateur. AmMa 65 planche également sur un projet de contrat type pour propriétaires afin qu’ils puissent associer plus automatiquement les locataires aux grandes décisions qui concernent leurs logements.

À l’étranger aussi, Berlin est scrutée. Une ville qui n’hésite pas à racheter à une société privée 670 logements de la célèbre Karl-Marx-Allee, ancienne vitrine de Berlin-Est, afin d’y garantir la stabilité des loyers, reste une chose rare. Une « communalisation » qui semble ramener plus de trente années en arrière la politique du logement, lorsque le mur de Berlin existait encore et que les logements de l’Est étaient propriétés de l’État.

Et chez nous ?

En Wallonie comme à Bruxelles, l’idée d’une maîtrise des loyers a déjà fait du chemin. Il faut dire que la situation incite à la réaction : « On observe, depuis 2005, une augmentation significativement plus rapide des loyers que celle de l’indice des prix à la consommation », affirme l’Institut wallon de l’évaluation, de la prospective et de la statistique (Iweps). En Wallonie, l’Institut relevait en 2017 un loyer moyen de 506 euros (hors charges). Dix ans auparavant, il n’atteignait pas les 400 euros. Avec des écarts importants selon les communes, Bruxelles subit la même pression.
En guide de réponse, les deux Régions ont décidé de faire jouer la transparence en mettant en ligne des grilles de loyers. Après une période de test en 2016, la Wallonie a lancé son site loyerswallonie.be. Proximité des transports, nature du logement, nombre de pièces… Une vingtaine d’éléments sont pris en compte pour donner une estimation du prix du loyer à l’internaute. Pareil à Bruxelles avec le site loyers.brussels.
Deux outils qui n’ont cependant qu’un caractère indicatif. Dans le cas où le loyer calculé sur le site serait inférieur à ce qu’un locataire paie chaque mois, ce dernier ne peut demander une baisse de son loyer au propriétaire. Une limite importante dans un contexte où le marché des loyers est sous pression.

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