Alter Échosr
Regard critique · Justice sociale

Archives

Agences immobilières sociales : toujours sur la brèche

En 2002, Alter Échos avait interviewé une série d’AIS (agences immobilières sociales) wallonnes et bruxelloises. Dans nos conclusions d’alors, nous pointions leséléments suivants : la pérennité des AIS dépend principalement du volume de subsides dont elles bénéficient, de la pression foncière locale, deleur capacité à résorber leur arriéré locatif et de la qualité de leurs ressources humaines. En termes de subsides, la situation en Région wallonnes’avérait plus critique qu’en Région bruxelloise. Certaines AIS wallonnes étaient prêtes à mettre la clé sous le paillasson – ce qui a étéle cas de celle de Huy -, tandis qu’à Bruxelles, on redoutait déjà la hausse des loyers avec l’élargissement de l’Europe. Des projets de fédération d’AISétaient dans l’air. Et les AIS wallonnes se demandaient quels seraient leurs rapports avec le Fonds du logement wallon, dont elles allaient dépendre désormais.

22-09-2006 Alter Échos n° 215

En 2002, Alter Échos avait interviewé une série d’AIS (agences immobilières sociales) wallonnes et bruxelloises. Dans nos conclusions d’alors, nous pointions leséléments suivants : la pérennité des AIS dépend principalement du volume de subsides dont elles bénéficient, de la pression foncière locale, deleur capacité à résorber leur arriéré locatif et de la qualité de leurs ressources humaines. En termes de subsides, la situation en Région wallonnes’avérait plus critique qu’en Région bruxelloise. Certaines AIS wallonnes étaient prêtes à mettre la clé sous le paillasson – ce qui a étéle cas de celle de Huy -, tandis qu’à Bruxelles, on redoutait déjà la hausse des loyers avec l’élargissement de l’Europe. Des projets de fédération d’AISétaient dans l’air. Et les AIS wallonnes se demandaient quels seraient leurs rapports avec le Fonds du logement wallon, dont elles allaient dépendre désormais.

Pour rappel, les AIS prennent en gestion des logements du secteur privé pour les mettre à disposition de ménages à revenus faibles. Concrètement, l’AISnégocie un loyer avec le propriétaire et tous deux passent une convention. Le locataire verse la partie du loyer qu’il peut payer à l’AIS et un subsiderégional comble le différentiel par rapport au loyer négocié. Le tout est versé sur le compte du propriétaire.
L’avantage pour le propriétaire est qu’il ne doit pas se préoccuper de trouver des locataires, ni des rapports avec eux. Il est également sûr de toujourspercevoir son loyer dans les temps, puisque l’AIS lui verse les loyers à temps et gère elle-même les éventuels arriérés locatifs. Même, en cas de videlocatif, l’AIS verse toujours un loyer. Enfin, l’AIS répare les dégâts locatifs et peut aussi rénover le logement.
Pour cet article, nous avons interrogé 3 AIS bruxelloises et leur fédération, 4 AIS wallonnes – mais nous n’avons pu joindre leur fédération – et le Fonds dulogement wallon.

Plus d’AIS, plus de logements

Depuis 2002, le moins qu’on puisse dire est que le paysage a changé. De 14 en 2002, les AIS bruxelloises sont passées à 19. On pourrait être tenté de croire quechaque commune dispose de son AIS, mais il n’en n’est rien. « Une AIS peut couvrir un quartier ou toute la Région, explique Nathalie Castelleyn, présidente de laFédération des AIS1, et de l’AISB. À la différence de la Wallonie, il n’y a pas de territorialité. » En Wallonie, leur nombre esttoujours de 21, mais certaines ont disparu et d’autres sont apparues. Le nombre de logements va croissant : à Bruxelles, les AIS gèrent plus de 1 500 logements, tandis qu’en Wallonie cenombre avoisine les 2 050 logements. Enfin, dans les deux Régions, les AIS se sont fédérées pour mieux défendre leurs intérêts : Fedais(Fédération des agences immobilières sociales de la Région bruxelloise) et Uwais (Union wallonne des agences immobilières sociales).
Si la méthodologie est la même, les législations et le mode de financement varie suivant les Régions. Par exemple : à Bruxelles, une AIS peut agir n’importeoù sur le territoire régional bruxellois, alors qu’une wallonne verra son action limitée à un territoire délimité. Très souvent, les AIS wallonnespeuvent compter sur l’appui financier des provinces, une manne financière qui n’existe plus pour Bruxelles. Certaines communes soutiennent aussi l’action des AIS. Enfin, il est toujours bon derappeler qu’une AIS n’est pas l’autre.

Spécificités bruxelloises

En janvier 2006, la Fédération a envoyé des propositions à la secrétaire d’État au Logement, Françoise Dupuis, concernant la révisiondu texte d’ordonnance. Nous n’en connaissons pas la teneur, mais Nathalie Castelleyn nous a confié qu’il n’y était pas seulement questions de subsides, maisaussi d’amélioration sur le fond.
Trouver des logements, sensibiliser des propriétaires, est loin d’être une sinécure, ils doivent accepter de revoir leur prétention en termes de recettes locativesà la baisse. « À chaque fois qu’une nouvelle AIS se constitue, on entend le même discours, raconte Nathalie Castelleyn. Elle estime qu’on devrait donner plus aupropriétaire. Et nous, les anciens, on leur répond toujours la même chose : jusqu’où êtes-vous prêts à aller ? Pour moi, il faut trouver despropriétaires qui acceptent de faire une perte pour un profit : payement du loyer garanti, payement du vide locatif, etc. Tirer les prix vers le haut reviendrait à faire financer lemarché privé par des fonds publics. Si un propriétaire d’un bien chicos ne peut pas faire une bonne affaire avec une AIS, je n’ai pas de scrupules. Ceux qui marchentsont ceux qui acceptent le jeu. Par ailleurs, on n’a jamais dit que le système AIS devait s’appliquer à tout propriétaire et à tout type de logement. Et puissi on acceptait cela, ces loyers seraient alors applicables à tous les logements. Or, si on augmente les plafonds, il faudrait augmenter en conséquence les interventions, car le revenudu locataire, lui, ne bouge pas. Actuellement, je trouve les plafonds raisonnables. On espère cependant que Françoise Dupuis va développer les plafonds des 3 et 4 chambres.»

L’appui du Fonds du logement en Wallonie

Sous la précédente législature, le Fonds du logement wallon (FLW) s’était vu attribuer de nouvelles missions. Il s’était vu, entre autres, confier celled’agréer les AIS, qui désormais dépendent du Fonds et non plus de l’Administration wallonne du Logement. Cette réforme a permis au Fonds de devenir un acteur de premierplan dans le cadre d’une logique de réseaux, en menant des actions concertées avec les AIS et d’autres acteurs locaux du logement.
Face à la difficulté de trouver des grands logements, Vincent Sciarra, responsable des Organismes à finalité sociale (OFS)2 au FLW, pointe que la collaborationentre l’Aide locative du FLW et les AIS est profitable, puisqu’elle permet d’acquérir des logements pour familles nombreuses. Le partenariat avec les AIS est d’autant plus intéressantque le gouvernement wallon demande au Fonds d’investir au-delà de ses centres d’activités (Mons, Charleroi, Namur, Liège) pour toucher d’autres lieux. Dans ces conditions, autantconfier la gestion des logements acquis par le Fonds hors de ses centres d’activités à l’AIS locale.

Instantanés d’AIS bruxelloises

En Région bruxelloise, l’AISB compte 174 logements. Elle a un partenariat financier avec la Ville et un partenariat avec le CPAS de Bruxelles-Ville sur le plan logistique (ex. :projet X). Elle occupe cinq temps pleins et demi, dont deux sur fonds propres, les autres étant des contrats précaires (dont 2 article 60 pour l’entretien des biens, 1 ACS).L’AISB n’a pas de limites territoriales à son action, mais dans les faits elle n’est pas preneuse de logements dans la seconde couronne, car cela deviendrait difficile àgérer en termes de logistique (déplacements, etc.).
À Ixelles, Habitat et Rénovation3 gère 85 logements – bientôt 87 -, dont la moitié sur le territoire de la commune. Quatre personnes assurent lesmissions de l’AIS. Pour améliorer les performances, l’AIS développe des partenariats avec des associations travaillant dans l’insertion socioprofessionnelle, comme la Mission localed’Ixelles. À Woluwe-Saint-Lambert4, l’AIS a été créée en 2004. Deux personnes à temps plein gèrent 80 logements répartisessentiellement sur les deux Woluwe. La commune les soutient avec un subside et en mettant des locaux à disposition.

Portraits wallons

Avec le dernier arrêté, les AIS ont été confirmées dans le secteur du logement social. Les montants alloués qui n’avaient plus été revusdepuis 1993 ont été réindexés. La collaboration s’est renforcée avec le FLW. Les AIS se voient plus souvent, échangent plus et des moyens ontété mis à disposition (secrétariat, locaux).
Pour sa part, Gestion Logement Namur5 compte 220 logements et occupe quatre temps pleins et demi : (2 AS, 1 secrétaire, 1 comptable, 1 directeur). Tous sont engagés sur fondspropres, car l’AIS bénéficie d’un subside complémentaire de la Ville et de la Province. Pour un franc versé par habitant par la Ville, la Province donne un franc. Depuis2005, la Ville de Namur a revu cela à la hausse et la Province n’a pas encore suivi : l’AIS reçoit de la Ville 37 145 euros (0,34 euro/habitant) et de la Province 26 992 euros (0,25euro).
L’AIS Gestion Gembloux et Fosses6, également située en province de Namur, peut également compter sur ce subside complémentaire. Elle compte 92 logementsrépartis sur cinq communes qu’elle gère avec trois temps pleins (1 secrétaire-comptable, une AS-médiateur social, un gestionnaire immobilier) et un technicien (Activa).Auparavant, elle était active dans huit communes, mais il n’a plus été possible de couvrir Sombreffe, Gembloux et Profondeville. Elle touche aussi un subside dans le cadre duPlan HP (Plan d’action pluriannuel relatif à l’habitat dans les équipements touristiques) pour les communes de Mettet et Fosses-la-Ville.
Nouvellement agréée en 2005, l’AIS Nord Luxembourg7 occupe deux équivalents temps-plein et demi (un directeur AS, un agent technique immobilier et unesecrétaire-comptable à mi-temps). Elle gère aujourd’hui 85 logements, et devrait en compter 125 d’ici le 31 décembre. De nombreux propriétaires font appelà ses services. Les 16 communes versent une cotisation de 25 cents par habitants (25 000 euros) et la Province de Luxembourg intervient (12 500 euros). Trois communes (Durbuy, Hotton etBastogne) sont impliquées dans le cadre du Plan HP, ce qui correspond à un subside complémentaire de 15 000 euros par an. L’AIS mène une étroite collaboration avecle Miroir Vagabond pour assurer l’accompagnement social des locataires qui sortent des campings.
Enfin, l’AIS active sur le territoire de Dison-Verviers, Gestion Logement asbl8, travaille avec 117 logements. Elle travaille en partenariat avec l’Aide locative du Fonds du logement quilui a confié la gestion de 25 logements pour familles nombreuses. Elle perçoit un subside de la Province de Liège et de la commune, mais ces subsides ne sont pasrécurrents. Il n’y a aucune garantie concernant 2007, année postélectorale d’un point de vue communal.

Pression immobilière

Vincent Sciarra constate que toutes les AIS pointent la pression immobilière dans leurs rapports d’activités. Même si la moyenne mensuelle des loyers est de 280 euros, celareprésente 30 % des revenus des locataires. Dans le Brabant wallon, la Province accorde une aide supplémentaire aux locataires pour la prise en charge du loyer. Du coup, les loyerspayés par les locataires d’AIS brabançonnes sont inférieurs à la moyenne.
À Namur, Joël Schallenberg constate que les prix ne cessent d’augmenter. Pour contenter les propriétaires, il présente l’action de l’AIS comme un package (garanties,assistance technique), plus l’exonération fiscale qui récompense les propriétaires passant par l’AIS, plus une prime provinciale payée au propriétaire.
L’AIS de Woluwe-Saint-Lambert fonctionne de la même manière : en présentant au propriétaire les différentes garanties. Parfois, certains candidats locatairesprospectent involontairement pour l’AIS : ils repèrent le logement qui leur convient puis demandent à l’AIS de négocier avec le propriétaire. Les grands logements sonttrès difficiles à négocier, vu leur prix élevé, mais il devient aussi de plus en plus difficile de trouver des deux chambres.
À Ixelles, Philippe Théguat, gestionnaire de l’AIS, estime que la pression immobilière est excessive, du fait de la présence d’organisations liées à l’Europeet de la spéculation locale. Il est aussi difficile pour lui de trouver des logements de 3 ou 4 chambres. La présence des étudiants entraîne aussi une surdivision deslogements aux limites de la légalité.
Pour sa part, Eric Demanet, gestionnaire de l’AIS de Fosses, ne peut que constater que des communes ne sont plus couvertes, à cause de la pression immobilière.
De son côté, Martine Renier de l’AIS Dison-Verviers estime que les loyers restent corrects, même si la spéculation pèse sur des communes avoisinantes du fait de laproximité de l’Allemagne et des Pays-Bas.
Enfin, Stéphane Gérard de l’AIS Nord Luxembourg constate une pression immobilière uniquement dans certaines communes : Bastogne, parce que proche d’Arlon et du Luxembourg ;Gouvy, également à deux pas du Grand-Duché ; mais aussi Marche, car elle connaît un essor économique important.

Arriéré locatif : être humain avant tout

Concernant l’arriéré locatif, l’AISB estime qu’il est trop élevé. « Mais rien ne fait peur au locataire, déplore Nathalie Castelleyn.À partir du moment où le locataire se rend compte de son insolvabilité – ou parfois l’organise –, la dette n’est pas grave pour lui.L’inquiétude est moins grande que s’il était dans un logement social. Quand un locataire de chez nous part pour le logement social, c’est comme s’il avaitgagné à la loterie. Dans un logement AIS, il n’y a pas ce même sentiment de danger. Le locataire sait que la Justice fera son office et qu’il sera dehors. Mais il sait aussiqu’il y aura toujours bien un secteur associatif qui le relogera. Il retrouvera un logement subsidié. Rien ne lui fait peur. On le sait, les locataires nous le disent. Même les lettresd’huissier ne les effrayent pas. On a arrêté parce que cela nous coûtait trop cher pour un retour zéro. C’est très dérangeant parce que c’est de l’argentpublic. Maintenant, on a mis une personne là-dessus qui fait ça à mi-temps et il y a des résultats. Beaucoup de situations se règlent, se débloquent. Onpermettra toujours à quelqu’un de remonter la pente, quand il y a un engagement à rembourser la dette. La procédure est rapide. Il suffit d’un ou deux rappels. Nous avons desrésultats sur la base d’un simple contact. Nous transmettons beaucoup de dossiers à l’avocat qui se terminent par un apurement de la dette et pas par une expulsion. Nous avons dûprocéder à une seule expulsion au cours des douze derniers mois, et on n’y va pas le cœur léger. On applique aussi des lettres de renon en fin de bail. » Enfinprécise Nathalie Castelleyn, « il ne faut pas sous-estimer la honte du locataire en défaut de payement ».
À Namur, on recourt aussi parfois à l’expulsion. « Mais quand cela arrive, ajoute Joël Schallenberg, on veille au moins à ce qu’il y ait une maisond’accueil pour qu’il y ait au moins une solution de relogement. » Mais avant d’en arriver là, de nombreuses démarches de conciliation sont entreprises. « Onréagit très vite. Dans le mois avec un rappel. S’il n’y a pas réponse, on passe à domicile. S’il n’y a toujours pas de réponse, on convoque la personne. Si ellepersiste dans son silence, on va en conciliation. Le plus souvent, on arrive très vite à un plan d’apurement qui respecte les revenus. Maintenant, si la personne n’est pasvolontaire, il reste la requête en justice. Mais on reste présent auprès du locataire. On ne passe pas par des sociétés de récupération. Même enjustice, on discute. Le but n’est pas de casser le locataire. »
À Fosses, l’idée consiste aussi à maintenir le contact. L’AIS a un tableau d’encodage pour vérifier la régularité des payements. Quand il y a unproblème, la personne est contactée par téléphone. Parfois un RMS suffit. À l’AIS de Woluwe-Saint-Lambert, Luc Moreau préfère éviter deculpabiliser la personne. Il privilégie le contact téléphonique ou la rencontre plutôt qu’un envoi postal.
À Ixelles, Habitat et Rénovation essaye de se prémunir de l’arriéré locatif. Avec les personnes qui émargent au CPAS, il est convenu que le CPAS payedirectement le loyer à l’AIS. En cas de non-payement, un courrier est envoyé et la personne est invitée à venir expliquer ses problèmes. Un plan d’apurement estproposé.
L’AIS Nord Luxembourg réagit aussi très rapidement. Quand il n’y a pas de réponse, l’AIS enclenche des procédures qui mènent vite à une conciliation enjustice. Après un mois et demi de non-payement de loyer, l’AIS saisit le juge de paix. En ce moment, elle n’a que 2,5 % (2 locataires) d’arriéré locatif.
Enfin, Martine Renier annonce 2 % d’arriéré pour son AIS. « On est très proche, on réagit très vite. On rend visite à la personne. En fait, c’est toutl’accompagnement social de nos locataires qui nous permet d’obtenir le paiement. C’est la base des AIS, leur spécificité et leur richesse. »

Conclusions

Sur la base de ces quelques interviews, on est tenté de conclure que les AIS sont de plus en plus actives et présentes sur le terrain. Elles sont en tout cas plus nombreuses,gèrent plus de logements et élargissent leurs partenariats – avec toujours le locataire comme premier partenaire. Les AIS privilégient d’abord des méthodesinformelles de récupération de l’arriéré locatif. Cette approche plus humaine s’avère d’ailleurs plus efficace – et, disons-le, plus « rentable »- qu’un courrier d’avocat.
La pression immobilière reste leur plus redoutable concurrente. Pour la contrer, certaines développent des stratégies de relation « clientèle » avec lespropriétaires, ce qui permet d’obtenir des résultats. Mais les AIS redoutent toujours autant qu’hier les hausses de loyers.

1. Fedais c/o AISB – Agence immobilière sociale à Bruxelles, rue Van Artevelde 151 à 1000 Bruxelles -tél. : 02 262 32 43 – fax : 02 268 34 13 – courriel : aisb.sikb@ais.irisnet.be
2. Fonds du logement wallon, rue de Brabant 1 à 6000 Charleroi – tél. : 071 20 77 11 – site :
3. AIS de Woluwe-Saint-Lambert, av. Georges Henri 251 à 1200 Woluwe-Saint-
Lambert – tél. : 02 763 48 39 – courriel : aiswsl@skynet.be
4. Habitat et Rénovation asbl, rue Sans Souci 110 A à 1050 Ixelles – tél. : 02 639 60 16 – courriel : ais.hr@skynet.be
5. Gestion Logement Namur asbl, rue Saint-Nicolas 71 à 5000 Namur – tél. : 081 22 59 66 – courriel : gestionlogementnamur@skynet.be
6. Gestion Gembloux et Fosses asbl, rue Victor Lagneaux 40/1 à 5060 Tamines – tél. : 071 74 33 74 – courriel : aisglgf@perso.be
7. Nord Luxembourg ASBL, Bwès des Leus 3/2 à 6900 Marloie – tél. : 0497 13 98 51 – courriel : ais-nordlux@skynet.be
8. Gestion Logement ASBL, rue des Alliés 19 à 4800 Verviers – tél. : 087 31 09 42 – courriel : ais.verviers@skynet.be

Baudouin Massart

Pssstt, visiteur, visiteuse du site d'Alter Échos !

Nous sommes heureux que vous soyez si nombreux à nous suivre sur le web. Nous avons fait le choix de mettre en accès gratuit une grande partie de nos contenus, notamment ceux en lien avec le Covid-19, pour le partage, pour l'intérêt qu'ils représentent pour la collectivité, et pour répondre à notre mission d'éducation permanente. Mais produire une information critique de qualité a un coût. Soutenez-nous ! Abonnez-vous ! Et parlez-en autour de vous.
Profitez de notre offre découverte 19€ pour 3 mois (accès web aux contenus/archives en ligne + édition papier)