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Logement

Tivoli, quartier durable ou clivant ?

Logements passifs, recyclage des eaux grises, panneaux solaires… Le futur quartier durable «Tivoli» veut réinventer l’habitat urbain. Le début des travaux est prévu pour août 2016. Mais le projet souffre de nombreux écueils.

A Laeken, Greenbizz, Greenbizz. Signes particuliers? C’est le premier incubateur bruxellois à disposer d’ateliers de production.

Logements passifs, recyclage des eaux grises, panneaux solaires… Le futur quartier durable « Tivoli » veut réinventer l’habitat urbain. Le début des travaux est prévu pour août 2016. Mais le projet est confronté à de nombreuses critiques pour son absence de vision en termes de cohésion sociale.

New York a son fer à repasser, Bruxelles a son grille-pain. Niché en bordure du canal, sur le site de Tour et Taxis, le nouvel immeuble de Bruxelles Environnement est l’un des plus grands ensembles de bureaux passifs en Europe, une référence en matière de construction durable. Mais cet écrin, ouvert il y a deux ans, n’est que la première structure d’un nouveau quartier durable en pleine ville. Baptisé « Tivoli Green City », il concentrera 450 logements, abritera deux crèches, auxquelles s’ajouteront des commerces, des équipements collectifs, un grand parc de 20 hectares et un pôle économique dédié aux entreprises vertes.

Tiré du nom d’une rue d’un quartier populaire et dense du bas de Laeken encore marqué par son passé industriel, « Tivoli » se développe sur un ancien site d’entreposage, entre les rues de Molenbeek, de Wautier, du Tivoli, Claessens et Lefèvre. Il se situe dans la zone du canal considérée comme stratégique pour le redéploiement socio-économique. Au milieu des années 2000, deux des trois parcelles du site furent acquises par la Société de développement pour la Région de Bruxelles-Capitale, rebaptisée depuis peu Citydev.Brussels. Fruit d’une longue gestation, initiée sous le gouvernement PS-cdH-Écolo, « Tivoli » est sans doute l’un des projets les plus ambitieux développés par la Région. Sur papier, il a tout pour plaire : logements passifs et basse énergie, toitures végétales, gestion des eaux de pluie, trottoirs allant jusqu’à 8 mètres de large, un parc de 2.000 m²… Citydev.brussels et la Société ImmoTivoli qu’elle contrôle ont décidé d’en faire une opération pilote et exemplaire.

« L’idée de la propriété a colonisé nos imaginaires. » Mathieu Sonck, Inter-Environnement Bruxelles

En 2016, quatre ans après le premier appel à promoteurs, les derniers permis viennent d’être accordés. Le chantier « logements » du projet Tivoli, mis à l’enquête publique durant le dernier trimestre de l’année 2015, devrait démarrer en août pour se clôturer courant 2018. Le chantier débutera par les voiries et le désamiantage de l’ancien bâtiment « RTT ». La vente des logements devrait débuter à la rentrée, une fois les actes de base finalisés. D’ici à 2019, grâce au soutien de la Région, de nouvelles familles vont venir habiter le quartier : environ 280 qui sont inscrites sur les listes pour acheter un logement Citydev, ainsi que 135 qui attendent un logement social. Une quarantaine d’autres logements seront conçus de manière alternative.

Tivoli présente une certaine mixité d’un point de vue social : 30 % de logements sociaux, gérés par le Foyer laekenois, et 70 % de logements conventionnés et libres, destinés à des ménages inscrits sur les listes de Citydev. Mais le « premier quartier durable d’Europe » souffre pourtant de nombreux écueils. Face à ces difficultés, des chercheurs en sociologie, en science politique, et en architecture et urbanisme, issus de Saint-Louis mais aussi de l’ULB et de l’UCL, ont étudié la progression du projet sur le terrain. Puis avec des associations, dont Periferia, en charge de la participation dans le projet Tivoli, ils ont créé en février 2013 un groupe de suivi « Quartiers durables ». Résultat : des constats mi-figue mi-raisin résumés dans le 100e numéro du Brussels Studies Institute.

Densité et valorisation foncière

Si elle applaudit plusieurs avancées, pour l’association Inter-Environnement Bruxelles, les griefs restent nombreux. « Au travers de ce projet, c’est toute la politique régionale en matière de logement qui se dévoile », explique Mathieu Sonck, chargé de mission auprès de l’IEB. « Les pratiques de Citydev consistent à construire du logement privé sur du terrain public. Mais puisqu’il s’agit d’achats subsidiés, les propriétaires n’ont pas le droit de revendre leur bien avant 20 ans, souligne Mathieu Sonck. Or, sur une telle période, il aurait été plus judicieux de louer 600 €/mois que de rembourser 1.200 euros à la banque. »

C’est que les tensions en termes d’accès au logement sont énormes à Bruxelles, déplore l’association. Selon un rapport de l’Observatoire du logement publié en 2015, 50 % de la population bruxelloise n’a accès en locatif qu’à 9 % du marché privé. Alors que 45.000 ménages restent en attente d’un logement social. « Les politiques d’aide à l’acquisition de la Ville ne servent à rien, torpille Mathieu Sonck. L’idée de la propriété a colonisé nos imaginaires, mais elle se fracasse à la réalité de la ville. Il y a des manières de vivre autrement. En Allemagne, on compte davantage de locataires que de propriétaires. Et pourtant, ces gens ne sont pas plus malheureux. »

Et d’insister : « Une fois de plus, les bonnes intentions se heurtent à des logiques de domination économique. Pour Citydev, il s’agit de rentabiliser le foncier. Dans ce projet, la densité est 1,5 plus élevée que dans le quartier environnant. C’est trop dense pour fonctionner correctement. » Le projet présente une densité de population d’environ 400 habitants/ha. Alors que la moyenne du vieux Laeken, quartier adjacent considéré comme densément habité est de 173 h/ha, soit 25 % de plus qu’en 2000. Contacté par Alter Échos, Denis Grimberghs, président de Citydev.brussels rappelle que, depuis 1998, la mission de Citydev n’a pas changé : « Nous avons un mandat public. Notre rôle, c’est de produire du logement moyen acquisitif, subsidié ou libre. Avec, pour objectif, de faire revenir les classes moyennes à Bruxelles et d’ancrer leur présence durablement. On ne le fait pas en étant bornés, mais en mobilisant les acteurs du développement de la ville, y compris des acteurs privés. Maintenant, que l’on profite du foncier public pour réaliser 30 % de logements sociaux, c’est déjà pas mal… À Bruxelles, on ne trouve pas d’autres acteurs pour créer encore plus de logements sociaux. »

Et c’est bien le nerf de la guerre. Car « Tivoli » reste, par-dessus tout, un véritable chantier social. À l’horizon 2019, c’est plus d’un millier de personnes supplémentaires qui viendront habiter le quartier Marie-Christine avoisinant. Un nombre relativement élevé dans un quartier déjà densément peuplé. « Certes, le projet présente des qualités en termes de gestion de l’eau et de l’énergie, mais également des faiblesses en matière sociale. La cohabitation entre tous les habitants – actuels et nouveaux – est un défi auquel les promoteurs n’étaient pas préparés », explique Arnaud Bilande, chargé de mission auprès de l’asbl Periferia. Entre autres en charge de la conception et de l’organisation de la participation sur le projet Tivoli. Mandatée par Citydev, la première mission de l’asbl consistait à « informer les habitants pour leur faire connaître et accepter le projet ». Depuis, il y a eu des avancées, vers davantage de participation. Mais les frustrations restent nombreuses dans le fief des habitants. « Plusieurs habitants du quartier se sont heurtés à des fins de non-recevoir, notamment pour la construction d’une plaine de jeux partagée pour les enfants. Mais il y a d’autres opportunités manquées. En termes de cohésion sociale, la salle de quartier aurait pu être un espace de croisement entre les anciens et les nouveaux du quartier, mais malgré la demande, elle n’a toujours pas vu le jour. »

Communauté fermée ?

Pour l’IEB, le risque est que « Tivoli » ne se transforme en « gated community » : un projet fermé sur lui-même, avec peu d’interactions entre les nouveaux et les anciens habitants. « Typiquement, la mixité sociale dans les projets de Citydev consiste à amener les classes moyennes dans des quartiers populaires. Mais cela ne fonctionne pas, observe Mathieu Sonck. Des études montrent que, dans des projets plus anciens, il n’y a jamais eu d’interaction entre les nouveaux habitants et ceux déjà implantés. Et par conséquent, il y a eu des reventes massives au bout de 10 ans… »

« La cohabitation entre tous les habitants – actuels et nouveaux – est un défi auquel les promoteurs n’étaient pas préparés. » Arnaud Bilande, Periferia

Il existe aussi une série de problèmes liés notamment au terrain en friche – appelé « Belgacar » par les jeunes du quartier – sur lequel va venir s’implanter le quartier durable. « C’est un terrain avec des usages gris, réputé pour ses petits trafics, mais identifié comme appartenant aux jeunes du quartier, explique Mathieu Sonck. Aujourd’hui, les travailleurs sociaux sont inquiets car les jeunes pourraient ressentir sa disparition comme une agression. » Des craintes renforcées par le rapport de Bravvo, l’asbl de la Ville de Bruxelles chargée de la prévention, qui explique que le manque d’espaces publics du nouveau quartier Tivoli va poser des problèmes aux acteurs de terrain chargés de la prévention. Or les promoteurs n’ont prévu de créer qu’un parc de 2.000 m², ainsi qu’une place polyvalente, et réduite, « à savoir des espaces permettant une utilisation par le plus grand nombre de personnes, en ne privilégiant pas un usage particulier » comme un jardin d’enfants ou un terrain de football, déplore l’IEB.

Pour les éducateurs de rue et la police de proximité, le constat est sans équivoque : le parc sera le territoire des jeunes du quartier, les nouveaux habitants se rabattant naturellement sur les jardins privatifs des îlots intérieurs. Une vision ghettoïsante que réfute Citydev : « Depuis le début du projet, nous sommes confrontés à deux logiques de participation : celle des habitants actuels, mais aussi celle des candidats acquéreurs potentiels. Et la réalité, c’est qu’on ne peut pas satisfaire toutes les attentes sur un terrain aussi immense que celui du Tivoli, observe Denis Grimberghs. Ce terrain, Citydev l’a acheté progressivement : nous l’avons dépollué, nous avons construit trois voiries, nous allons même créer des crèches… Mais il est hors de question d’en faire un site fermé ! Pour les habitants actuels du quartier, ça représente aussi une plus-value : il y a beaucoup plus d’avantages à vivre à côté d’un quartier durable plutôt qu’en face d’un terrain vague. »

 

Greenbizz, incubateur pour sociétés « durables »

D’un côté, une surface de 5.500 m2, sur laquelle on découvre 17 ateliers de production. De l’autre, des dizaines de bureaux répartis sur quelque 2.800 m2. Avec sa façade vitrée, ses éléments de boiserie et ses performances énergétiques hors normes, l’incubateur qui vient d’être inauguré à Laeken porte bien son nom : Greenbizz. Signes particuliers ? C’est le premier incubateur bruxellois à disposer d’ateliers de production. Et le deuxième, en Europe, à être entièrement dédié à l’économie « verte », c’est-à-dire durable, circulaire et solidaire.

Financée par des Fonds Feder à hauteur de 16.800.000 €, cette gigantesque structure, voisine des logements Tivoli, accueillera uniquement des start-up, spin-off, et entreprises spécialisées dans la performance énergétique des bâtiments, l’écoconstruction, et les technologies de l’environnement dont font partie les écoproduits et les matériaux biochimiques. Pour disposer d’un espace de production de 100 m², l’entrepreneur devra compter 850 euros hors TVA par mois. Il sera possible de louer jusqu’à 700 m² pour produire. À côté des ateliers de production, Greenbizz proposera aussi des modules d’incubation. Et là, hormis les communications téléphoniques, les photocopies et les boissons, tous les frais seront compris dans un forfait (360 euros par mois pour 20 m²). Dès son lancement, Greenbizz devrait générer quelque 200 emplois, qualifiés ou manufacturiers. « Cette infrastructure sera connectée à une série de réseaux déjà en activité comme le cluster Ecobuild, le réseau GreenTech et d’autres à mettre sur pied », explique Marion Courtois, ex-responsable du département Économie en transition chez Bruxelles Environnement et experte en économie circulaire.

Car, dans la foulée de l’Alliance Emploi-Environnement, Bruxelles aimerait se parer d’un véritable Pôle environnement urbain. Cette nouvelle dynamique sectorielle mise en place en Région de Bruxelles-Capitale depuis 2010 est focalisée sur quatre secteurs : la construction durable, le cycle de l’eau, la gestion durable des déchets et l’alimentation durable. « Plusieurs projets sont déjà à l’œuvre dans le cadre de l’Alliance Emploi-Environnement. Par exemple, la gestion du réseau hydrographique de surface, le ‘maillage bleu’, présente de nombreuses opportunités pour améliorer la présence de l’eau dans la ville et en favoriser les services écosystémiques », explique Marion Courtois. La Région évolue aussi vers une économie circulaire où les déchets ne sont plus éliminés mais réintégrés comme matières dans les cycles de production. « D’ici à l’horizon 2020, l’ensemble des actions et politiques en cours devrait générer 10.100 emplois », explique Marion Courtois. En attendant, un tiers des ateliers de Greenbizz sont déjà occupés.

On y retrouve, pêle-mêle, Bons Plaisirs, un atelier de transformation agroalimentaire durable dédié aux préparations bio et allergo-compatibles ; Home Perspective, spécialisée dans les menuiseries extérieures performantes au plan énergétique ; Ikati, une société qui produit de la litière écologique pour chats au départ de déchets urbains recyclés ; Lumency, spécialisée notamment dans les systèmes d’éclairage intelligents et dans la surveillance environnementale ; PlantDesign (murs végétaux ; paysagisme d’entreprise, événementiel, aménagement d’espaces commerciaux…) et No Science (production de bière de caractère).

En savoir plus

« La participation : confronter pour construire », Alter Echos n°409, Olivier Bailly, septembre 2015

Rafal Naczyk

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