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LivingStones cvba : trois AIS pour une coopérative

Pour fonctionner, une AIS (agence immobilière sociale) a besoin de logements à gérer. Mais la flambée de l’immobilier et des loyers risque de l’en priver.Dès lors, pourquoi ne pas devenir propriétaire ?

27-01-2006 Alter Échos n° 201

Pour fonctionner, une AIS (agence immobilière sociale) a besoin de logements à gérer. Mais la flambée de l’immobilier et des loyers risque de l’en priver.Dès lors, pourquoi ne pas devenir propriétaire ?

A priori, il est difficile pour une AIS, qui fonctionne presque exclusivement avec des subsides, de devenir propriétaire. Le manque de fonds propres y est pour beaucoup. Ce problèmede liquidités rapidement disponibles grève même des opérations de rénovation de logements par les AIS. Aussi la Fébul (Fédération bruxelloisedes Unions de locataires)1, membre de l’AIS Quartiers, s’est-elle penchée sur la question. En 2002, elle avait mené une étude sur le préfinancementdes projets de rénovation de logements. Financée par le SIF (Social Impulsfonds, remplacé depuis par le Stedenfonds), l’étude avait évoqué la piste dela coopérative. Cette piste s’avérait d’autant plus intéressante qu’elle allait permettre de se positionner comme investisseur privé dans le cadre descontrats de quartier et d’avoir accès à des financements supplémentaires.

Avantages d’une coopérative

Contrairement aux AIS, le statut de la coopérative2 lui permet de lever des fonds en faisant appel à des actionnaires. Dans le cas d’une coopérative des AIS,les statuts vont toutefois limiter la rentabilité et donner, de ce fait, un caractère plus social que commercial à la société.

Grâce à ce capital de départ, la coopérative va pouvoir acquérir des biens immobiliers qui vont également lui conférer une séried’autres avantages :
• “le bien restera “social” aussi longtemps que la coopérative en est propriétaire. La gestion sociale de l’AIS est assurée à long terme” ;
• il sera plus facile de contracter des emprunts bancaires (hypothécaires) ;
• les biens immobiliers de la coopérative serviront de garantie pour les emprunts. Notons encore qu’un euro de capital peut servir de garantie pour en emprunter trois. Ainsi un capital dedépart de 500.000 euros permet-il de mobiliser deux millions d’euros ;
• le capital de la coopérative permettra aussi de préfinancer les petites rénovations. Pour les grosses opérations de rénovation, elle recourra auxcrédits de pont ;
• “c’est un moyen d’attirer des investisseurs acceptant un rendement “social” de leur apport. Cela leur donnera beaucoup plus de possibilités que la seule dépendance de”donateurs” ” ;
• les AIS auront désormais la possibilité – via la coopérative qui jouera le rôle “investisseur privé” – de devenir enfin acteur dans le volet 2 des contrats dequartier. En effet, le volet 2 permet l’achat ou l’emphytéose de biens immobiliers en vue de la création de logement par des investisseurs publics ou privés. Cetteouverture élargit le champ d’action des AIS, qui jusqu’ici pouvaient seulement agir dans le cadre du volet 5 (social) des contrats de quartier.

De manière générale, “la coopérative apportera le capital et les possibilités d’intervention. La gestion effective de la rénovation et du logementse fera pas une des AIS.”

Montage du partenariat

Baptisée LivingStones cvba, la société compte sept administrateurs actionnaires : trois AIS et quatre investisseurs privés. La mise en place de ce montage n’estpas due au hasard, surtout en ce qui concerne les trois AIS. Tant que le SIF existait, les AIS Baita3 et Iris4, ainsi que la Fébul, membre de l’AIS Quartiers,recevaient des subsides de la VGC (Commission communautaire flamande). Ce fait a établi un lien historique entre les trois AIS, y compris avec l’association d’accompagnement duSIF, devenue aujourd’hui Stads2. Lorsqu’en 2004, le SIF a été remplacé par le Stedenfonds, la subsidiation de projets de logement pur (relevant durégional) a été refusée, on n’accepta du bout des lèvres que “le soutien aux projets de logements”. Du coup Baita et Iris ont perdu leurs subsides et seule lacellule technique de la Fébul a pu sauver le sien.

Baita s’est aussitôt lancé dans un projet de création de coopérative. Sachant qu’elle ne pourrait le réaliser seule, elle s’est tournévers ses partenaires “historiques”, y compris Stads2, qui voulait continuer à soutenir des projets d’AIS. Stads2 a d’ailleurs prospecté de soncôté et a réussi à mobiliser deux partenaires sociaux (Welzijnszorg et Oever) et des partenaires financiers (Netwerk Vlaanderen, Hefboom, Arco et une personneprivée).

À ce jour, les apports financiers se répartissent comme suit :
• Arco : 200.000 euros ;
• Personne privée : 200.000 euros ;
• Netwerk Vlaanderen : 12.500 euros ;
• Hefboom : 12.500 euros ;

Du côté des AIS, les AIS Quartiers et Iris sont prêtes à apporter 10.000 euros chacune, tandis que Baita déclare vouloir investir 50.000 euros, “mais aimerait quecela soit plus réparti entre les trois AIS”. In fine, le capital minimum s’élèverait à 495.000 euros. Signalons encore que fin 2004, Welzijnszorg a accordé unsubside de 37.500 euros, entre autres, pour engager une personne à mi-temps pour lancer la machine.

Par ailleurs, “les seuls coopérateurs qui pourront amener un projet de rénovation, de construction, etc., sont les trois AIS. Le projet est présenté en accord avec lestrois AIS. Celles-ci décident entre elles qui des trois portera le projet et le réalisera avec l’aide de la coopérative. Une convention est signée entre les troisAIS afin d’assurer la parité”. Le CA gère la coopérative et la présidence est assurée par une des trois AIS5.

1. Fébul, rue du Progrès, 333 à 1030 Bruxelles – tél. : 02 201 03 60 – febul@skynet.be
2. La société coopérative est une association autonome de personnes volontairement réunies pour satisfaire leurs aspirations et besoins économiques, sociaux etculturels communs au moyen d’une entreprise dont la propriété est collective et où le pouvoir est exercé démocratiquement.
3. Baita, rue des Alexiens, 16 à 1000 Bruxelles – tél. : 02 512 08 65 – fax : 02 514 69 94
4. Iris, rue du Vieux Marché aux Grains, 20, bte 10, à 1000 Bruxelles – tél. : 02 514 18 49 – fax : 02 502 48 05 – asbliris@freegates.be
5. L’asbl qui accompagne le projet est actuellement hébergée par Stads2, rue du Progrès, 333/10 à 1030 Bruxelles – Tél. : 02 274 03 30 – Fax : 02 274 0331 – info@stads2.be

Baudouin Massart

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