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La reconversion des bureaux, une piste pour créer du logement ?

Ce 16 février, le CIVA (Centre international pour la ville, l’architecture et le paysage)1 organisait un colloque sur la « Polyvalence des fonctions urbaines -adaptation des bâtiments existants à l’offre et à la demande en bureaux et en logements ». Impulsé par Françoise Dupuis, secrétaired’État bruxelloise en charge du Logement et de l’Urbanisme, cet après-midi d’études a mis l’accent sur les possibilités de reconvertir des bureauxen logements. Et pour cause, il existe un fort potentiel à Bruxelles. En Wallonie, ce sont plutôt les sites d’activités économiques désaffectés (SAED)qui font l’objet de tels enjeux.

26-02-2006 Alter Échos n° 203

Ce 16 février, le CIVA (Centre international pour la ville, l’architecture et le paysage)1 organisait un colloque sur la « Polyvalence des fonctions urbaines -adaptation des bâtiments existants à l’offre et à la demande en bureaux et en logements ». Impulsé par Françoise Dupuis, secrétaired’État bruxelloise en charge du Logement et de l’Urbanisme, cet après-midi d’études a mis l’accent sur les possibilités de reconvertir des bureauxen logements. Et pour cause, il existe un fort potentiel à Bruxelles. En Wallonie, ce sont plutôt les sites d’activités économiques désaffectés (SAED)qui font l’objet de tels enjeux.

Les bureaux sont-ils tous reconvertibles ?

La production de bureaux au désavantage du logement n’est pas un mythe. Comme l’explique Christian Lasserre, administrateur délégué de lasociété CLI, et modérateur du colloque, « sur les 15 pays européens, la surproduction de bureaux s’accompagne presque toujours d’une sous-production delogements, parce que les capacités de production des bureaux d’études ne sont pas extensibles à l’infini. » Tout en évoquant quelques exemplesétrangers de reconversion de bureaux en logements, il souligne qu’ils ne sont pas porteurs pour Bruxelles. La raison en est simple. Bruxelles, à la différence de Birminghamou New York, possède des immeubles de bureaux de toutes tailles, allant de 1 000 m2 à 60 000 m2. Ce qui obligerait à mener une approchedétaillée.

De façon toute aussi pragmatique, Jean Corman, administrateur délégué de Victoire Properties, s’interroge sur la reconversion comme moyen d’augmenterrapidement l’offre de logements. « Il n’y a pas pénurie de logements à prix non modérés, observe-t-il. Certains projets sont prêts àémerger de terre, il y a beaucoup d’affiches ‘à vendre’ ou ‘à louer’… » Pour lui, quand on parle de pénurie de logements, il importede préciser qu’il s’agit de « logements à prix modérés ». Et la reconversion ne semble pas, selon lui, la réponse idéale à cemanque, d’autant qu’il s’agit de l’opération la plus chère qui soit.

Quelques pistes

« Une piste plus profitable, déclare Jean Corman, est la transformation légère de certains appartements qui ont été ‘squattés’ par depetits bureaux – avocats et autres. Étant donné que le résidentiel vieillit mieux, ces ‘bureaux-là’ peuvent redevenir du résidentiel. Celareprésente quelque dizaines de milliers de m2. » Il évoque aussi comme piste la densification : « Par exemple, on pourrait prévoir dans les chargesd’urbanisme d’autoriser un étage de bureaux supplémentaires, à condition de créer deux étages de logements qualitatifs au-dessus de ces bureaux. »Une idée sur laquelle la ministre Françoise Dupuis est prête à se pencher.

Allant plus loin, Benoît Périlleux, ingénieur directeur au ministère de la Région de Bruxelles-Capitale, s’appuie sur les chiffres de l’Observatoiredes bureaux et pointe 52 162 m2 de bureau dans 72 immeubles de type logement en zone administrative ; 278 659 m2 (1 214 immeubles de logements) en zone mixte ; et 900 000m2 de bureau (5 691 immeubles de logements) en zone d’habitat. Il complète ses chiffres en signalant qu’entre 1997 et 2004, 190 immeubles de bureaux ontété reconvertis en logements. Mais il ajoute aussi que des bureaux ont aussi été reconvertis en écoles, en équipements socio-culturels, enambassades…

Un enjeu de développement durable

« La reconversion est quelque chose de fondamental, déclare Benoît Périlleux, qu’il faut approfondir dans une perspective de développement durable. Lareconversion permet, par exemple, de ménager les ressources, quand on prend en compte la consommation d’énergie engendrée par une opération dedestruction-reconstruction. L’avenir est aussi pour des solutions plus souples pour l’utilisation d’immeubles. » Une position partagée par Marie Vanhamme,présidente du CIVA. Elle fustige d’ailleurs l’attitude du privé plus axé sur la rentabilité, au détriment de solutions durables permettant desreconversions faciles des bureaux. Pour elle, le privé se préoccupe uniquement d’obtenir un assouplissement des règles (ex. : charges d’urbanisme). Or, pour MarieVanhamme, l’enjeu est ailleurs : « Il ne s’agit pas de se contenter de résorber des irrégularités du marché ».

Des logements plus petits ?

« Indépendamment de ce qui a été dit aujourd’hui, mon fil rouge est de mettre le plus de logements possibles à prix modérés sur lemarché », précise Françoise Dupuis. Et de souligner que « cet après-midi a amené une série de possibles. » Ainsi, l’architecte PierreBlondel a démontré qu’il était possible de créer du logement sur de grandes profondeurs en reconvertissant l’ancienne piscine de la Brouchetère àCharleroi en logements sociaux.

Par ailleurs, la ministre estime que « si on veut atteindre le nombre de logements nécessaires, il faut des logements plus petits. Par rapport à d’autres capitales, leslogements sont grands. Or, il y a bien assez de logements pour grandes familles, mais ils sont sous-occupés ». Et de conclure qu’il y a à 30 % de bureaux inoccupés,ce qui représente un potentiel considérable à transformer en logements.

Et en Wallonie ?

Du côté de la Région wallonne, ce sont davantage les sites d’activités économiques désaffectés (SAED) qui sont visés. Endécembre 2004, le ministre wallon André Antoine, en charge du Logement et de l’Aménagement du territoire2, parlait de 3 413 sites identifiés, parmilesquels 1 503 avaient été formellement reconnus SAED. Ces derniers représentent près de 59,42 millions de m2 (0,35 % du territoire régional). Ilobservait alors que près de 3/4 de ces sites se trouvaient en milieu urbain ou assimilé. Autant de possibilités pour réintroduire une mixité de fonctions dans laville. La reconversion de ces sites implique de les dépolluer assez rapidement, tant pour attirer les investisseurs, que dans le cadre des politiques de revitalisation urbaine -créatrices de logements – et d’amélioration du cadre de vie. Ainsi, à Couvin, sur l’ancien site des « Fonderies Saint-Joseph », des logements sociauxdevraient voir le jour. Cependant, une ville pionnière en la matière reste Verviers qui a réaffecté ses anciennes usines textiles en logements sociaux et moyens, maiségalement en commerces et espaces muséaux.

1. CIVA, rue de l’Hermitage 55 à 1050 Bruxelles – tél. : 02 642 24 53 – fax : 02 642 24 55

2. Cabinet d’André Antoine, rue d’Harscamp 22 à 5000 Namur – tél. : 081 25 38 11 – fax : 08125 39 99

Baudouin Massart

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