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L'associatif propriétaire de logements, une piste contre la gentrification

LivingStones a pour ambition d’acquérir du logement pour le confier, en gestion, à des AIS. Un premier projet a vu le jour à Schaerbeek. Des projets similaires existent enWallonie.

11-09-2009 Alter Échos n° 280

LivingStones1 a pour ambition d’acquérir du logement pour le confier, en gestion, à des AIS. Un premier projet a vu le jour à Schaerbeek. Des projets similairesexistent en Wallonie.

La coopérative LivingStones s’est donné une mission d’insertion par le logement. Face à la flambée de l’immobilier et des loyers, trois agencesimmobilières sociales (AIS) bruxelloises – Baita, Iris et Quartiers – décident de créer, en 2005, une coopérative pour acheter du logement. Pour ces acteursqui jouent les intermédiaires entre propriétaires et locataires, c’est, à coup sûr, un moyen efficace pour se prémunir des hausses de loyer et du retrait despropriétaires privés du circuit AIS. De plus, la coopérative offre une meilleure assise financière pour mener des opérationsd’achat-rénovation-location. Cela lui permet aussi de se positionner comme investisseur privé dans le cadre du volet 2 des Contrats de quartier et, par ce biais, debénéficier de moyens publics supplémentaires – y compris dans le cadre du Fonds pour la Politique des grandes villes.

En tant que coopérative, LivingStones peut lever des fonds en faisant appel à ses actionnaires. Ces derniers acceptent d’avoir un faible retour sur investissement afin de garantirà la société un caractère plus social que commercial. Outre les trois AIS fondatrices, on retrouve des investisseurs privés : l’asbl Netwerk Vlaanderen, lascrl Hefboom, la scrl Arco et une personne privée. Par ailleurs, le capital de la coopérative permet de contracter plus facilement des emprunts hypothécaires et les biensimmobiliers de la coopérative peuvent servir de garantie.

Une carte de visite à Schaerbeek

Le 28 août dernier, LivingStones inaugurait son premier projet  : un immeuble de trois appartements situé au coin de la chaussée d’Helmet et de la rue Waelhem àSchaerbeek. « Cette réalisation a été possible grâce à un subside complémentaire de la Politique des grandes villes et à la collaboration dela commune de Schaerbeek, qui a mis le sol à disposition de LivingStones via un droit de superficie », explique Gert Van Snick, responsable de la scrl LivingStones qui y voit« un bel exemple de partenariat public-privé à petite échelle. »

Le projet répond aussi aux besoins des grandes familles. Les deux appartements, aux étages, comptent quatre chambres à coucher chacun, tandis que celui durez-de-chaussée – accessible aux personnes à mobilité réduite – dispose de trois chambres. L’accent a été mis aussi sur l’efficienceénergétique du bâtiment. « C’est important de faire des opérations de qualité, souligne Gert Van Snick, surtout sur des terrains d’angle, car cela changetout le visage d’un quartier. Une attention particulière a été attribuée à la qualité architecturale de cet immeuble de coin. À cette fin, nous avonsfait appel à l’architecte Marc Belderbos qui a choisi d’attirer l’attention par des lignes épurées, par des espaces et des matériaux contemporains quirendent le projet sans comparaison possible avec l’image classique d’une tour de logements sociaux. »

Lors de l’inauguration, Christos Doulkeridis (Écolo), le nouveau secrétaire d’État bruxellois au Logement, était présent. Ce dont se félicite Gert VanSnick : « C’était important qu’il soit là. Il a pu constater que les AIS pouvaient faire plus que gérer des logements locatifs. Le fait d’avoir fait quelque chose noussert de carte de visite. On peut montrer que ce n’est pas que du théorique. Les gens peuvent désormais penser à faire appel à nous. » Le projet a misprès de trois ans à voir le jour. Les négociations avec les pouvoirs publics ont duré un an et demi. Ensuite, une fois le permis délivré, la construction n’anécessité que neuf mois.

Un projet mixte à Saint-Gilles

Plus ancien – en termes de négociations – un autre projet de LivingStones porte sur neuf logements à la rue de Danemark à Saint-Gilles. Les tractations avec lacommune ont débuté cinq ans plus tôt. LivingStones a pu acheter le terrain à la commune de Saint-Gilles pour un prix bon marché via le volet 2 du Contrat dequartier. « Au début, il s’agissait d’un projet classique de rénovation, rappelle Gert Van Snick. Quand l’état du bien est correct, cela permet de rénover et demettre en location rapidement. » Mais deux des trois parcelles étaient occupées par un ancien atelier d’orfèvrerie. Il fallait donc démolir ce bâtiment ettraiter la pollution du sol. La commune a accepté l’adaptation du projet, poursuit notre interlocuteur. Nous avons dû attendre les résultats d’analyse de Bruxelles-Environnementconcernant la pollution du sol avant de pouvoir conclure la vente. »

L’affaire a pu être conclue à condition de ne pas toucher au sol. LivingStones se retrouvait avec un projet de rénovation classique d’un immeuble de trois appartements et uneopération de démolition-reconstruction. Cette modification du projet engendrait plusieurs problèmes. Tout d’abord, vu qu’il n’est pas possible de creuser, l’immeuble a perdu unétage. Ensuite, avec les contraintes urbanistiques, il a fallu rajouter des garages au rez-de-chaussée. Enfin, il n’existe pas de prime à la reconstruction. Ainsi, il estpossible de bénéficier de primes régionales à la rénovation pour l’immeuble de trois appartements, mais pas pour l’immeuble neuf. Le surcoût engendrépar cette construction obligeait donc la coopérative à vendre une partie des futurs appartements à construire. Il serait en effet impossible de les louer aux conditions AIS pourrécupérer l’investissement. Dans le projet final, un accord a été trouvé avec un promoteur privé. En échange de la construction des six logements, lepromoteur pourra vendre quatre appartements au prix du marché et vendre les deux autres à LivingStones à un prix inférieur pour que ces deux logements puissent êtreloués aux conditions AIS.

« Nous aurions pu réaliser nous-mêmes la construction et garder les six logements pour la coopérative, mais nous aurions dû assumer entièrement la prisede risque de la construction, commente le représentant de LivingStones. Or ce n’est pas notre métier, nous ne sommes pas entrepreneurs de la construction. Ici, le risque estpartagé. Et puis, au plus cher le promoteur vendra ses quatre appartements, au plus la coopérative y gagnera puisqu’elle est propriétaire du terrain des six logements. Celapermet aussi de faire de la mixité sociale hypra-locale. » Aujourd’hui, la coopérative attend le permis de construction pour l’immeuble neuf et récolte les devis pourl’immeuble à rénover. D’ici un an, les chantiers devraient être terminés à la rue de Danemark.

L’associatif wallon fa
it aussi son nid

Si LivingStones se sent un peu seul à Bruxelles, on notera que des expériences similaires d’achat-rénovation-location existent en Région wallonne. Elles permettentaussi de contre-carrer la spéculation immobilière et une certaine « gentrification » des quartiers populaires. L’expérience liégeoise desTournières2 est similaire à celle de LivingStones. Cette coopérative immobilière sociale acquiert des bâtiments dans le quartier populaire En Pierreusepour lutter contre la spéculation immobilière. Elle s’est donnée pour objectif d’acquérir des bâtiments en vue de les mettre à la dispositiond’associations ou de les transformer en logements. À ses côtés, l’asbl La Tanière des Tournières, Association de promotion du logement (APL), rénove etréhabilite des bâtiments en vue d’en faire prioritairement des logements décents pour des personnes ou des familles socialement fragilisées.

À Namur, le Resto du cœur3, lui, acquiert du logement dans le quartier Bomel, dont elle confie la gestion à l’AIS Gestion logement Namur. Situéderrière la gare, l’endroit fait actuellement l’objet d’une revitalisation entraînant une pression immobilière à la hausse. Dans un tel contexte, il est important depouvoir préserver des poches de logements dont les loyers n’augmenteront pas. « Si davantage d’associations avaient des logements, cela irait nettement mieux pour lutter contre lacrise du logement », soulignait en 2007, Jean-Marie Decloedt, responsable de la communication du Resto du cœur de Namur. Plus globalement, et toujours en Région wallonne, onrappellera que l’Aide locative du Fonds du logement wallon confie aussi aux AIS la gestion de logements à l’issue d’opérations d’achat-rénovation.

Un modèle à soutenir  ?

Dès lors, pourquoi ne pas promouvoir de telles synergies en Région bruxelloise, que ce soit sur le modèle de LivingStones ou un autre, d’autant que la Ville-Régioncompte une forte proportion de locataires  ? Gageons qu’au cabinet du nouveau secrétaire d’État au Logement, on sera sensible à la question, d’autant que ledit cabinet compteen son sein Pol Zimmer et Nicolas Bernard, tous deux sensibles à une certaine « socialisation » du parc privé de logements via les AIS ou d’autresexpériences innovantes4.

Un processus lourd, mais rentable pour les AIS

Réaliser le type de PPP proposé par LivingStones n’a pas été une sinécure. Le processus a été lourd et lent. Il a fallu expliquer les enjeux, leslimites et les contraintes de LivingStones aux pouvoirs publics. « Il faut fonctionner projet par projet, explique Gert Van Snick, le président de la coopérative. Il y a unepartie de travail intensif à mener auprès des pouvoirs publics pour lequel nous n’avons personne. Les opportunités sont là, mais il faut être présent àtout moment, expliquer l’objectif, sinon la connexion ne se fait pas. Être présent, cela veut dire avoir quelqu’un qui fréquente les réunions des CLDI (Commissions localesde développement intégré), des Contrats de quartier, qui va voir les administrations, etc. À chaque fois, les prises de contact doivent être assurées par lesresponsables des AIS qui ont d’autres choses à faire aussi. Mais c’est à force de fréquenter ces lieux que des projets se mettent en place. » Dans l’ensemble, il y abeaucoup de négociations à mener et de contrats à signer.

Mais l’avantage est non négligeable. Au final, l’argent investi pour la rénovation reste au sein de la coopérative. « Avec ce mécanisme, on peut refaire desinvestissements, note notre interlocuteur. Lorsqu’un appartement pris en gestion est rénové, l’investissement revient à terme au propriétaire privé. On l’oublieparfois, mais le secteur AIS est encore jeune  : certains propriétaires vont s’en aller à la fin du contrat de gestion passé avec l’AIS. Les propriétairesprivés peuvent aussi vendre à tout moment. Il n’est pas sûr qu’à terme, le secteur AIS se développera avec la même force qu’aujourd’hui. L’associatif doitcommencer à devenir propriétaire. » Gert Van Snick plaide encore pour l’instauration de primes à la construction, d’autant plus que dans ce type de projet, il est plusfacile d’obtenir des terrains que des immeubles en bon état.

Contrat de quartier et Politique des grandes villes

Volet 2 – Contrats de quartier

Dans le cadre du volet 2 des Contrats de quartier5, les pouvoirs publics acquièrent des terrains ou des immeubles en vue de les céder à un investisseur, public ouprivé, à un prix qui peut être inférieur à sa valeur réelle. En contrepartie, l’investisseur réalise des logements conventionnés(c’est-à-dire accessibles à des ménages dont le revenu annuel ne peut dépasser un certain montant). L’objectif de ce type d’opération est, endiminuant la charge foncière, d’encourager l’investissement privé dans le quartier et d’assurer une certaine mixité sociale.

Politique des grandes villes

Le programme de la Politique fédérale des grandes villes6 a mis en place un programme de soutien financier pour les quartiers défavorisés des grandes villes.Jusqu’en 2008, des « contrats de ville » et des « contrats logement » étaient passés avec certaines communes. Les premiers visentà améliorer la qualité et les conditions de vie dans les villes, à favoriser la sécurité et à encourager la reprise des fonctions économiques.Les seconds s’inscrivent dans une optique de cohésion et de mixité sociales au travers d’opérations favorisant l’insertion par le logement de groupes cibles, prioritairement dansles quartiers fragilisés. Ces projets peuvent être financés à 100  % par le programme fédéral. En 2009, les contrats de ville et contrats logement ontété modifiés en contrats « ville durable ».

1. LivingStones :
– adresse : quai du Hainaut, 29 à 1080 Bruxelles
– tél.  : 02 512 08 65
– courriel : info@livingstones.be
– site : www.livingstones.be

2. Voir Cahier Labiso, périodique Nº 97 :
« Les Tournières à Liège : unecoopérative immobilière priv&eac
ute;e et sociale
 »
– site : www.labiso.be
3. Voir Cahier Labiso, périodique N° 83 :
« Le Resto du coeur de Namur, porte d’entrée de la Maisonde la solidarité »
– site  : http://www.labiso.be
4. Les logements sociaux (coll. « Les Cahiers des sciences administratives »), sous la dir. de G. Generet, Éd. Larcier, Bruxelles, 2007, 40 euros.
5. Infos  : www.quartiers.irisnet.be/contenu/content.asp?ref=101
6. Infos  :
www.politiquedesgrandesvilles.be/fr/what/programme/index.aspx

Baudouin Massart

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