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Densité à Bruxelles : le retour des tours ?

Depuis un colloque organisé en janvier dernier par le club de réflexion Urban Forum (500 euros l’entrée …) certains prétendent que l’heure du retour destours d’habitations a sonné pour Bruxelles. La presse quotidienne a, depuis, régulièrement évoqué les arguments du ministre-président bruxellois et despromoteurs immobiliers. Détour, ici, par le point de vue d’une association et de jeunes architectes et urbanistes.

30-03-2007 Alter Échos n° 226

Depuis un colloque organisé en janvier dernier par le club de réflexion Urban Forum (500 euros l’entrée …) certains prétendent que l’heure du retour destours d’habitations a sonné pour Bruxelles. La presse quotidienne a, depuis, régulièrement évoqué les arguments du ministre-président bruxellois et despromoteurs immobiliers. Détour, ici, par le point de vue d’une association et de jeunes architectes et urbanistes.

Densité ?

Principal argument en faveur de nouvelles tours à Bruxelles : la densité de population. De 6 238 habitants au m2 à Bruxelles, elle est de 7 190 à Milan et deplus du triple à Paris soit 20 333 habitants au km2. Bref, à l’heure où le gouvernement bruxellois annonce la réalisation d’un pland’internationalisation (voir Alter Échos n°224,”Picqué à Bruxelles :« Je t’aime encore, tu sais … »“), cette moyenne fait pâle figure dans la compétition européenne. Il n’y aurait rien de tel dès lorsque l’empilement d’appartements pour accroître la population en évitant d’étendre la ville.

Certes, mais la densité n’est qu’un indicateur. Qu’il est possible de calculer sur d’autres bases comme en témoigne l’expérience wallonne.

Dense la Wallonie ?

À l’Institut de conseils et d’études pour le développement durable (Icedd)1, la densité établit le rapport entre le nombre de logements -et non le nombre d’habitants – et la superficie. C’est une valeur guide qui permet de se situer dans le débat sur la densification, le re-centralisation du bâti et desactivités comme moyens de lutter contre l’étalement urbain et ses coûts économiques et paysagers pour la collectivité.

Pour Bertrand Ippersiel, urbaniste à l’Icedd, le calcul de la densité est une balise intéressante surtout lorsqu’on lotit, beaucoup moins dans des zonesdéjà urbanisées. Sur un terrain vierge, dans la mesure où la densité reflète une certaine façon d’occuper le sol et d’articuler lesfonctions urbanistiques entre elles, il est utile de se poser la question de savoir jusqu’où on est prêt à aller, vers quel modèle on tend.

Le Guide de l’Urbanisme pour la Wallonie précise des niveaux de densité en fonction des types de zones. Ces normes se retrouvent alors dans les outils de planification etd’aménagement comme les schémas de structure.

Dans certaines zones, ces normes ne sont presque plus nécessaires tant elles sont portées « naturellement » par les acteurs dominants. Par exemple, explique BertrandIppersiel, « dans les zones périurbaines comme le Brabant wallon, le discours de la densification est désormais porté par les promoteurs immobiliers eux-mêmes. Lamoindre disponibilité de terrains à bâtir et l’existence d’un marché solvable pour du logement « deux façades » d’un certain niveauexpliquent cet intérêt. En témoignent les statistiques de la taille des parcelles – en baisse – et du nombre de permis pour des appartements neufs – en hausse. »

Surtout, il est possible d’invoquer la densité et de défendre un point de vue opposé à la construction de nouvelles tours. L’Atelier de réflexion etd’actions urbaines (Arau)2 se bat depuis 30 ans pour la transparence et la participation des habitants à la définition et à la construction de la ville. IsabellePauthier, sa directrice, rappelle que l’association a toujours prôné la densité tout en étant défavorable aux tours. Pour elle, cette notion se définitcomme la co-existence, dans la mixité, des hommes et de leurs activités.

Proximité ?

À Bruxelles, les tours de bureaux et de logements sont nées surtout dans les années 1965-1975. L’idée dominante est alors de rassembler les activités partypes plutôt que de les mêler. Dans la pratique, cela donne naissance à de grands ensembles monofonctionnels : soit on y habite, soit on y consomme, soit on y travaille. Cettespécialisation des espaces (appelée « zonage ») entraîne un accroissement de la nécessité de déplacements d’une zone àl’autre.

Exactement l’inverse d’un autre argument défendu par les promoteurs des tours : densifier le bâti pour réduire les déplacements et contribuer aux objectifsde Kyoto. Ils sont sans doute d’abord préoccupés de maintenir en ville les 17 000 à 25 000 ménages susceptibles de la fuir une fois le RER vers la Wallonieachevé. Mais concentrer des ménages dans de grands ensembles d’habitation réduirait-il pour autant la nécessité de se déplacer àl’intérieur même de la ville ?

Durabilité ?

Pour tenter de résoudre ce paradoxe Benoît Moritz, architecte et enseignant à l’Isacf-La Cambre et à l’Isuru, préfère utiliser une autrenotion. À le lire, « la réponse à l’exigence de proximité n’est pas la densité mais la compacité. C’est-à-dire laqualité des composantes urbaines (bâtis et non bâties) à se tenir et à se compléter les unes les autres, formant un tout et s’insérant demanière cohérente dans un contexte. »3

Une approche théorique globale qui n’interdit pas absolument l’existence de « grands ensembles ». Le schéma directeur autour de la Cité administrative,dont Moritz est coauteur, est un modèle de ré-affectation par la mixité des fonctions. Ce qui n’empêche pas les options retenues d’envisager l’implantation deprès de 500 logements dans un ensemble à construire à l’extrémité sud de l’Esplanade.

La compacité est au cœur de l’approche durable des quartiers. Une récente étude d’Etopia (voir Alter Échos n°224, “Écolo profile les « quartiers durables » à la Belge“) détaille la notion deville compacte. Outre la maîtrise de l’étalement urbain et des déplacements, celle-ci implique une urbanisation respectueuse de l’environnement urbain (organisation del’espace bâti et de l’espace public, pistes cyclables, espaces verts…) ainsi qu’une re-concentration et une mixité des fonctions.4

Pour autant, une tour d’habitations peut-elle être durable ? Pour sa part, Isabelle Pauthier en doute : « Dans quelle mesure une tour peut-elle être dite durable, alorsqu’on sait qu’il faudra la rhabiller tous les 30 ans à grands frais. Et l’utilisation massive du verre, est-ce si durable ? »

Fiscalité ?

Autre raison qui justifierait le retour des tours : l’aspect fiscal. Pour éviter de continuer à perdre des « ménages fiscaux » – classes moyennes, synonymesde rentrées fiscales donc de moyens permettant aux pouvoirs publics d’améliorer la qualité et l’attractivité de la vie en ville – on construirait des toursà vocation résidentielle « offrant des appartements avec, au sommet, des vues superbes. »5

Un argument de « marketing » qui surprend. Sous la précédente législature, il était plus fréquent d’entendre évoquer la suppression detours en raison de leur supposé caractère insécurisant voire criminogène. Il est vrai que l’on parlait de tours de logements sociaux. Alors que, désormais, ils’agirait d’y attirer des classes moyennes et moyennes supérieures. Un étonnant retournement de valeurs qui véhicule implicitement une stigmatisation decatégories de populations.

Au-delà, la difficulté éprouvée de maintenir à niveau la qualité de pareils logements rend certains des promoteurs immobiliers eux-mêmesréticents à l’idée de construire de nouvelles tours. Ce qui fait dire à certains d’entre eux, assure Isabelle Pauthier : « Donnez-nous des terrains ;nous allons bâtir des tours, mais aussi les gérer nous-mêmes, ce que nous ferons mieux que les pouvoirs publics. »

Certes, mais à quel prix ?, se demande la directrice de l’Arau. À sa connaissance, le seul projet évoqué récemment – bien qu’encore dans les limbes -concerne le pont des Armateurs à proximité de Tour et Taxis. « Une tour serait érigée à l’emplacement des anciens établissements Delhaize etoffrirait du logement pour environ 4000 euros /m2 » explique-t-elle. De quoi accentuer la dualisation socio-économique de Bruxelles ?

Pour concurrencer la Société de développement pour la Région de Bruxelles-Capitale (SDRB) sur son terrain – la mise à disposition, sur le marché, delogements (subventionnés) aux alentours de 1000 euros le m2 pour un public de « ménages fiscaux » – les promoteurs privés devraient eux aussibénéficier d’avantages importants de la part des pouvoirs publics.

Spéculation !

Le véritable enjeu, derrière la résurgence du débat sur les tours, serait donc spéculatif. « Pour ou contre les tours, c’est un faux débat,affirme Maurizio Cohen, architecte et membre fondateur de Disturb6, collectif pluridisciplinaire qui promeut un débat autour de l’architecture et l’urbanisme à Bruxelles.S’exprimant à titre personnel, il estime que l’intention n’est pas culturelle mais purement spéculative. « Derrière la volonté de construire destours, il n’y a aucun intérêt pour le développement urbain de Bruxelles aujourd’hui, ni du point de vue architectural ni du point de vue symbolique. Il n’y aqu’une stratégie de spéculation de la part de promoteurs immobiliers. »

D’après lui, Bruxelles a une énorme difficulté à exprimer son projet culturel, notamment en raison de la complexité institutionnelle qui caractérisela prise de décision politique. Isabelle Pauthier estime quant à elle qu’actuellement « il n’y a plus de vision pour Bruxelles, contrairement à ce qu’on a puvoir dans la deuxième moitié des années 90 ».

Par ailleurs, pendant trente ans, les promoteurs ont principalement construit des tours de bureaux. Fabrizio Cohen ajoute : « Des projets comme celui du quartier du Midi, oùl’on remplace du logement par des bureaux, et du logement sur quelques étages, c’est fini. Du coup, les promoteurs se disent “On va construire en hauteur” ».

Dans ce contexte, avec une pression foncière qui s’accroît, et l’énorme quantité de surfaces de bureaux actuellement inoccupées (1,2 million dem2 au 23 mars 20077), pas étonnant de voir des promoteurs se rabattre sur des tours de logements.

Alternatives

D’autres options existent pourtant, à l’inverse de la tendance qu’amorcent aujourd’hui ces promoteurs immobiliers. Isabelle Pauthier cite l’exemple de la« tour bleue » des Assurances générales, à Laeken. Détruite, elle a laissé place à un nouvel îlot de bâtiments de 2 ou 3étages, intégré d’un point de vue urbanistique dans le quartier. Parking en sous-sol, logements et bureaux en plus grand nombre que dans la tour ( !) y assurent unemixité des fonctions. Pour la directrice de l’Arau, avant d’envisager la construction de nouveaux grands ensembles, il faut achever la rénovation urbaine.

1. Institut de conseil et d’études en développement durable, http://www.iwallon.be, bd Frère-Orban, 4à 5000 Namur – tél. : 081 25 04 80 – courriel : icedd@icedd.be.
2. Atelier de recherche et d’action urbaine, Arau,
bd Adolphe Max, 55 à 1000 Bruxelles – tél. : 02 219 33 45 –
courriel : info@arau.org
3. Benoît Moritz in Art.23, 07-08-09/2006, p. 19 – Logement social = logement durable ? (formatpdf)
4. Laurence Lambert et Christina Dewart, Quartier durable – “Pistes pour l’action locale”(format pdf), Etopia – Étude n°1 – Décembre 2006 – p. 30.
5. In La Libre Belgique du 25/01/2007, “Le retour des tours à Bruxelles”.
6. Disturb – courriel : info@disturb.be.
7. D’après le baromètre Inventimmo de la SDRB – format pdf

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