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Conférence sur le Logement : Hutchinson avance ses pions

Les récentes déclarations de la ministre VLD de l’Économie, Fintje Moerman, sur la possible suppression du contrôle de certains prix ont suscité de nombreuxémois dans le monde politique et syndical. Réagissant par voie de communiqué de presse, le secrétaire d’État socialiste Alain Hutchinson a marqué sonétonnement et rappelé que la régulation des loyers se trouvait dans le plan bruxellois de lutte contre la pauvreté et en a profité pour signaler que laconférence intergouvernementale sur le Logement promise par le 1er ministre n’était toujours pas convoquée. Côté bruxellois pourtant, les propositions enmatière de régulation du marché du logement ne manquent pas et risquent même de susciter un vif débat. Nous vous les détaillons ci-dessous en primeur.

28-07-2005 Alter Échos n° 149

Les récentes déclarations de la ministre VLD de l’Économie, Fintje Moerman, sur la possible suppression du contrôle de certains prix ont suscité de nombreuxémois dans le monde politique et syndical. Réagissant par voie de communiqué de presse, le secrétaire d’État socialiste Alain Hutchinson a marqué sonétonnement et rappelé que la régulation des loyers se trouvait dans le plan bruxellois de lutte contre la pauvreté et en a profité pour signaler que laconférence intergouvernementale sur le Logement promise par le 1er ministre n’était toujours pas convoquée. Côté bruxellois pourtant, les propositions enmatière de régulation du marché du logement ne manquent pas et risquent même de susciter un vif débat. Nous vous les détaillons ci-dessous en primeur.

Fientje Moerman, la nouvelle ministre VLD de l’Économie, n’aura pas attendu longtemps pour se jeter à l’eau. Ministre pour la première fois sous ce gouvernement-ci, ellea déjà réussi à faire parler d’elle à plusieurs reprises, notamment sur le contrôle des prix. La ministre veut en effet supprimer ou alléger lecontrôle sur les prix de certains produits (prix du pain, des taxis et des médicaments en vente libre) jugeant les procédures actuelles « moyenâgeuses etadministrativement très lourdes ». On s’en doute, cette annonce a provoqué un tir de barrage de la part des syndicats et le courroux du secrétaire d’étatbruxellois au Logement, Alain Hutchinson.

CSC et FGTB estiment de concert que certains biens et services ont aussi un caractère social, comme par exemple la sous-traitance de services dans les maisons de repos. « Nonseulement leur prix mais aussi leur qualité doivent être contrôlés. » Quant aux prix de l’énergie, la FGTB et la CSC sont convaincues qu’uncontrôle est également nécessaire dans ce domaine. « Il existe aussi des biens et services pour lesquels il n’y a pas de contrôle des prix alors qu’il enfaudrait un, notamment sur les prix de l’électricité. » De son côté, Alain Hutchinson1 se dit interpellé par les déclarations de Mme Moermanvisant à en finir avec l’encadrement du prix des biens de première nécessité. « Je m’interroge sur cette mesure en contradiction totale avec le plan de luttecontre la pauvreté, qui prévoit explicitement l’encadrement des loyers, approuvé par le gouvernement vendredi dernier ».

Le secrétaire d’État rappelle par la même occasion que la population bruxelloise dans son ensemble a des difficultés croissantes à se loger pour un prixdécent et qu’il souhaite porter à la conférence intergouvernementale sur le logement une proposition visant à l’encadrement des loyers dans les zones à forteintensité spéculative. « Je constate cependant que le Premier ministre n’a pas encore pris l’initiative d’organiser cette conférence. Manifestement, la situation dulogement à Bruxelles montre les limites du “tout au marché” prôné par Mme Moerman. Des choix de société clairs devront être poséstrès prochainement. »

Des propositions en forme de brûlot qui réveilleront à coup sûr le débat gauche-droite

Bien que cette conférence intergouvernementale sur le Logement ne soit pas encore convoquée, Alain Hutchinson a déjà préparé quelques propositionsà mettre sur la table. Appelées à être négociées, ces mesures feront sans doute l’objet de compromis, ce qui explique sans doute la radicalité decertaines d’entre-elles. N’empêche, même assorties de bémols, elles risquent de faire grincer des dents de nombreux propriétaires et de faire la joie des locataires et detous ceux qui se battent pour un droit au logement à Bruxelles. Réparties en quatre volets (fiscal, juridique, économique et procédural), nous vous proposons de passer enrevue ces propositions.

1) Le levier fiscal

> L’encouragement à la rénovation de logements existants via une déductibilité des montants réellement investis.

Les propriétaires disposent d’une réduction forfaitaire intégrée au revenu cadastral pour l’investissement dans les logements. Ce procédé detaxation ne présente, selon le secrétaire d’État au Logement, aucune dimension incitative à la rénovation. « Pour fixer ce revenu, on se place àun moment de référence défini. Actuellement, l’Administration du Cadastre continue à travailler sur la base du loyer net que l’on aurait pu obtenir au 1er janvier 1975pour le bien immobilier en question. » Par « loyer net », on entend le loyer réellement perçu diminué des frais d’entretien et de réparation. Lapremière proposition en matière de levier fiscal porte donc sur le précompte immobilier : suppression de la déduction forfaitaire pour investissement et remplacement parla déductibilité des montants réellement investis.

> L’aide à l’accès à un logement propre : Taxe Tobin sur les plus-values abusives

« Les plus values réalisées lors de la revente d’un bien immobilier ne sont que très symboliquement taxées. L’augmentation des prix de vente dansl’immobilier a pourtant un impact direct sur la capacité des ménages à acquérir mais aussi par le return attendu sur investissement, sur le niveau des loyers.» À l’image de la taxe « Tobin » sur les plus values financières une taxation des plus values abusives pourrait voir le jour selon une formule : Prix de vente– 120 % Prix d’achat indexé = revenu (éventuellement amortissable sur plusieurs années).

> L’aide à la production de logements publics : réduction de la TVA sur le logement à caractère social

« Le parc de logement public et dans le parc public, celui affecté au social est largement insuffisant. Il appartient aux Régions de mettre en œuvre des politiquesvolontaristes. Outre l’aspect social, les commandes publiques en matière de logement ont un effet dynamisant pour l’économie dans un secteur ancré dansl’économie nationale. À chaque investissement public dans le logement, la TVA est prélevée réduisant ainsi l’efficacité des politiquesrégionales : 6 % pour les rénovations, 12 % pour les constructions. » Le secrétaire d’État préconise donc une TVA à 6 % pour la production de logementsà caractère social.

> L’encadrement des loyers par voie fiscale

Le paiement du précompte immobilier est libératoire, c’est-à-dire qu’il exonère le propriétaire de toute taxation sur les revenus réellementperçus d’un bien affecté au logement. Proposition : une taxation du montant excédant le loyer normal déterminé par les Régions pour un biendonné, comme un revenu, soit de manière générale soit, dans des zones à forte intensité spéculative déterminée par lesRégions.

2) Volet juridique

« D’un point de vue juridique, le gouvernement évaluera la loi sur les baux à loyer en recherchant un meilleur équilibre entre droits et devoirs des locataires etdes propriétaires. »

Jugée insuffisante en regard du Droit au logement reconnu par la Constitution, la loi de protection du logement familial doit être complétée, selon Alain Hutchinson, pardiverses mesures :

> Instauration d’une protection contre les expulsions hivernales.

> Obligation – sous peine de nullité – pour le propriétaire de signaler toute expulsion pour arriérés de loyer au CPAS minimum trois mois avantl’exécution du logement.

> Instauration de commissions paritaires de règlement des litiges associant organisations de propriétaires et de locataires (il faudra encore voir si ceci s’ajoute ouremplace la conciliation obligatoire).

> Interdiction du fichier constitué par le SNP et signalant les locataires défaillants.

3) Volet économique

Les propositions ne sont pas minces et risquent de hérisser certains. On retiendra :

> L’intégration dans le minimum insaisissable d’une quotité variable déterminée par le loyer dont le locataire s’acquitte qui permette de garantir le paiementdu loyer au propriétaire et donc de faire primer l’exercice du droit au logement sur celui des créanciers.

> La possibilité pour les Régions de saisir la Conférence interministérielle pour demander un blocage régional ou sur une zone des loyers suite à dessituations de surchauffe du marché du logement obérant l’exercice du droit au logement pour tout ou partie de la population.

> Habilitation de l’inspection des Affaires économiques à intervenir en cas de loyers manifestement prohibitifs en regard des moyennes déterminées par lesobservatoires des loyers mis en place par les Régions.

4) Volet procédural

Dans le cadre de la mise en œuvre de la loi relative à la passation des marchés publics, il est proposé la mise en œuvre d’une procédureaccélérée d’intervention du receveur de l’enregistrement ou du Comité d’acquisition. « Cela passe par l’intensification des politiques desimplification administrative en les recentrant par priorité sur les plus démunis sur la base de deux actions » :

> la fourniture gracieuse de toute information nécessaire sur base d’une norme existante en sa possession pour un acteur public d’un autre niveau de pouvoir et la prise encharge par le demandeur des coûts de développement de tout nouveau flux ;

> le développement de projets pilotes entre niveaux de pouvoirs.

Réaction du Syndicat des locataires et du Syndicat national des propriétaires

Du côté du Syndicat des locataires2, on n’en demandait pas tant. « C’est incroyable !, s’est exclamé José Garcia, représentant du Syndicat des locataires,la plupart de nos revendications sont reprises à une ou deux exceptions près comme pour les expulsions par exemple où nous réclamons qu’elles soient supprimées, passeulement en hiver, mais toute l’année… Mais sinon, cela correspond tout à fait à notre vision des choses. Les commissions paritaires pour les règlements deconflits, par exemple, c’est une revendication que nous portons depuis longtemps, cela existe déjà en France et en Hollande. Quant à la taxe Tobin sur les plus-values abusiveslors de la revente d’un bien immobilier, chapeau, nous n’y avions pas pensé, c’est une sacrée innovation ! »

Au syndicat national des propriétaires3, autre son de cloche on s’en doute. On se dit sidéré par les propositions avancées par M. Hutchinson. « Dans ladéclaration gouvernementale, il était clairement stipulé qu’il devait y avoir un équilibre entre les droits et devoirs des propriétaires et des locataires,s’indigne Béatrice Laloux, directrice du Syndicat national des propriétaires. Où se trouve cet équilibre ? Pour nous, il est totalement rompu. Dans le volet juridique, ilest proposé une obligation de préavis de trois mois avant expulsion. Nous avions déjà une procédure de conciliation obligatoire avant toute expulsion,jusqu’où ira-t-on ? M. Hutchinson oublie que tout ceci aura une conséquence directe sur les locataires parce qu’ il n’y aura plus assez de propriétaires qui mettront en locationleur bien, le risque locatif est trop grand. On va aboutir à une situation comme en France, en Tchéquie ou au Portugal, pays beaucoup trop protecteurs quant au marché locatif etoù on constate une pénurie de logements catastrophique. »

« Il faut aussi dénoncer cette malhonnêteté intellectuelle qui consiste à faire reposer sur les propriétaires la charge du droit au logement. Le droit aulogement ne se fait pas sans contrepartie. Ce n’est pas au privé à supporter cette charge mais bien à l’État que cela incombe ! » Quant à l’interdiction dufichier constitué par le SNP signalant les locataires défaillants, Béatrice Laloux se montre tout aussi étonnée « De deux choses l’une, ou ce fichiercontrevient à la loi et nous le supprimons tout de suite, ou il ne contrevient pas, ce que nous pensons, et donc si M. Hutchinson veut le supprimer, il faudra d’abord changer la loi ! »Béatrice Laloux termine enfin en se déclarant « découragée » et en qualifiant de « véritable provocation » les propositions avancées,parlant de « chasse aux sorcières » et de « cynisme délibéré », sic.

Le syndicat national des propriétaires propose son label de qualité

À noter que dans son édition du mois de septembre, Le Cri, le journal du SNP, avance à son tour une proposition : l’instauration d’un label de qualité. « Desexperts triés sur le volet et parfaitement au courant des exigences relatives à l’état des logements seront à la disposition des membres (NDLR : du SNP) pour,à leur demande et à un prix compétitif, visiter les logements concernés, peut-on lire dans Le Cri. Ceux qui, de l’avis de l’expert, sont en étatd’être loués se verront décerner un “Label SNP”. Dans le cas contraire, le propriétaire sera avisé des améliorations à apporter aulogement. Si le propriétaire y consent, le bien bénéficiant du Label SNP figurera sur un listing qui pourra être consulté par les personnesintéressées. Les propriétaires dont le logement bénéficie du label pourront obtenir certains avantages, dont celui d’avoir accès, sans visite des lieuxsupplémentaire, à l’assurance “Globale bailleur”, qui comporte un volet “arriérés de loyers” » (voir infos sur le site :www.snp-aes.be).

D’autres mesures seraient également envisagées comme la possibilité d’annoncer gratuitement dans les bureaux du SNP la mise en location des biensbénéficiant du label.

En outre, le SNP a pris contact avec l’administration wallonne et l’administration bruxelloise pour chercher un terrain d’entente concernant l’effet de l’attributiondu label sur la situation administrative des biens concernés. Cette démarche a suscité, d’après Béatrice Laloux, un intérêt certain.

1. Cabinet Hutchinson, bd du Régent 21-23 à 1000 Buxelles, tél. : 02 506 34 11, fax : 02 511 88 59, courriel : info.hutchinson@hutchinson.irisnet.be, site : www.hutchinson.irisnet.be
2. Syndicat des locataires, Square Albert Ier, 32 à 1070 Bruxelles, tél. : 02 522 98 69, fax : 02 524 18 16, Courriel : syndicatdeslocataires@swing.be
3. Syndicat national des propriétaires, rue du Lombard, 76, tél. : 02 512 62 87, fax : 02 512 44 61, courriel : info@snp-aes.be, site : www.aes-snp.be

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