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Logement social : fusions à tous les étages

Alter Échos n° 380 30 avril 2014 Jacques Remacle

À Bruxelles, près de 40 000 logements sociaux sont gérés par les sociétés de logements sociaux. Leur nombre devrait passer de 33 à 15. En avril 2013, le Parlement bruxellois a en effet voté le lancement du processus de fusion de ces sociétés. L’objectif ? Une meilleure utilisation des moyens qui leur sont octroyés et une meilleure gouvernance. Mais comment se déroulent ces mariages forcés ?

Suite à l’accord des huit partis dans le cadre de la 6ème réforme de l’État, un plan de fusion des sociétés de logement bruxelloises avait été élaboré. De 33 Sociétés immobilières de service public (SISP), on devrait passer à 15. L’ordonnance du 12 juillet 2013 prévoyait la reconnaissance des nouvelles entités en trois trains (voir encadré 1), ce qui devait permettre un étalement de l’étude des dossiers, et du temps pour les sociétés dont la fusion s’annonçait difficile. Objectif : boucler le processus avant la fin 2014.

Reconnaissances et fusions : où en est-on ?

Au 9 décembre 2013, cinq dossiers avaient été introduits, dont trois qui ne concernent pas des fusions : le Foyer schaerbeekois, le Foyer anderlechtois et les Habitations modernes de Woluwé-Saint-Lambert. Pas de souci pour les deux premières. Pour la dernière, le dossier a été recalé sur un détail : la volonté de maintenir un nombre d’administrateurs supérieur à 15 alors que l’accord prévoit de limiter ce nombre. Les deux autres sont des fusions : d’une part, celle du Foyer saint-gillois et du Foyer forestois, pour laquelle le feu vert a été allumé. A l’horizon du 25 juin 2014, une double AG devrait voter l’union des deux sociétés. Les équilibres seront finement appliqués : le directeur général prend sa retraite et laisse place à une direction bicéphale. La présidence alternera entre les deux communes sur base d’un mandat de la durée d’une demi-mandature communale. Et les chefs de service auront d’office un adjoint de l’autre commune. Deuxième fusion, celle d’Assam, du Home bruxellois (déjà issu de la fusion en juin 2013 du Home et du Home familial bruxellois) et de la Cité moderne. Ici, la situation est plus complexe. Assam et le Home Bruxellois ont bien remis un dossier avec toutes les simulations, analyses et réflexions en incluant la Cité Moderne, mais cette dernière n’a pas encore signé le formulaire. « Ce dossier a été accepté pour la fusion Assam-Home bruxellois et pourra être élargi dans une phase ultérieure », nous indique Paul Zimmer, chef de cabinet-adjoint de Christos Doulkeridis, le secrétaire d’État au Logement au sein de la Région de Bruxelles-Capitale. Les deux prochaines deadlines sont fixées au 9 juin et au 9 décembre 2014. Le plan se met donc en place. Une inconnue semble subsister. Alors qu’originellement, les Habitations à bon marché (HBM) de Saint-Josse devaient fusionner avec les deux sociétés everoises, ces dernières ont finalement décliné (voir encadré 2).

Harmoniser des politiques est évidemment une chose difficile. Au menu : calcul des loyers, statut du personnel, logiques d’actionnaires. Pour accompagner les SISP sur ces questions, un consultant a été désigné par la Région sur base d’un appel d’offres européen remporté par un consortium autour du cabinet d’avocats Field Fisher Waterhouse. « Cette mission a été confirmée jusque mars 2015 qui verra, espérons-le, la fin du processus », annonce Pol Zimmer. L’avocat Louis-François du Castillon nous décrit cette mission. « Nous avons réuni des acteurs différents dans les services nécessaires à cette mission : réviseur d’entreprise, notaire, agence de communication, GRH et avocats. Nous privilégions une approche à la carte au service des SISP et de la SLRB. La mission se trace chemin faisant en fonction des demandes qui nous sont soumises par les SISP. » Les questions sont de tout ordre. « Notre rôle est de favoriser les arbitrages en validant les modèles. La valorisation des actifs est par exemple importante pour déterminer les parts de chacun. L’organisation de la présence des actionnaires minoritaires doit être mise en place par exemple. C’est un point sensible à indiquer dans les statuts », précise-t-il. Comme les opérateurs de terrain, il souligne la difficulté de la GRH. « Nous avons axé notre intervention sur la gestion du changement. Le cadre légal existe. Les opérations doivent respecter la CCT 32bis qui garantit les conditions de travail en cas de fusion. Garantir est une chose, harmoniser est une autre ! On suggère des solutions qui tiennent compte de la légalité et bien sûr du cadre budgétaire. »

Et les administrateurs ?

Le politique a aussi ses droits. Par exemple, l’accord sur la dispersion des logements non-bruxellois de Lorebru et de Sorelo, dont le transfert était prévu vers le pôle d’Assam-Home bruxellois-Cité Moderne, a fait l’objet d’un sérieux affinage à l’initiative de la Ville de Bruxelles. Le secrétaire d’État assure que ces modifications sont consensuelles et marginales. La réduction du nombre d’administrateurs et du nombre de présidents est évidemment une poche de résistance. Parmi les questions posées sur le nombre d’administrateurs, une a retenu l’attention du député bruxellois Alain Maron (Ecolo). « La représentation de l’opposition prévue par le Code du logement était limitée aux actionnaires détenant plus de 50 % des actions d’une SISP. Avec les fusions, cela n’allait plus exister dans les faits. Nous avons donc introduit une proposition d’ordonnance élargissant la notion à l’ensemble des actionnaires publics cumulés et garantissant deux administrateurs aux oppositions », explique-t-il rappelant que la présence de l’opposition est un garde-fou important au dérives de gestion.

Quand privé et public s’unissent

À Evere, l’enjeu n’était pas simple puis qu’après l’avortement d’une hypothèse basée sur la fusion de cinq ou six sociétés coopératives de locataires autour de Germinal, cette dernière a choisi de fusionner avec la société communale Ieder Zijn Huis. Bourgmestre faisant fonction de la commune, Pierre Muylle est l’ancien directeur de Germinal. Pour lui, le processus RH a été le plus important. « Nous avons créé un nouvel organigramme. Sous la direction générale, quatre directions fonctionneront : le front office (en contact avec les locataires), la direction opérationnelle (planification des travaux), la direction stratégique (rénovation, développement du parc immobilier) et les services de gestion (RH,compta,…) », décrit-il.

Il semble acquis que la société restera une société coopérative de locataires (SCL) avec une part communale qui ne sera pas négligeable. Intégrer une structure communale à une coopérative de locataires est un vrai défi. « Dans une SCL, on a le droit et l’obligation d’être coopérateur. On ne peut obliger un locataire de la société communale à devenir coopérateur, mais ils en auront désormais le droit. Une obligation existera pour les nouveaux locataires », explique Louis-François du Castillon. Pierre Muylle est plus prudent. « Nous sommes en train de finaliser les statuts. Nous pensons pouvoir remettre notre dossier pour le deuxième train le 9 juin prochain et être opérationnel dans la nouvelle société fusionnée dès le 1er janvier 2015 sous la nouvelle dénomination Everecity », conclut le bourgmestre faisant fonction.

Le secteur sortira-t-il renforcé de tout ce processus ? « Le secteur a produit 4 000 nouveaux logements depuis la création de la Région il y a vingt-cinq ans. C’est peu. L’objectif de 15 % de logement public en 2020 doit mobiliser le secteur en vue de son extension afin de faire face à l’évolution démographique », conclut Pol Zimmer.

Quel avenir pour les HBM de Saint-Josse ?

Fusion avec Evere ? « Si cela a été envisagé un moment, les deux sociétés everoises ont privilégié une fusion à deux. Le projet était déjà difficile, notamment de par la nature différente des sociétés, une communale et une coopérative de locataires. Nous avons privilégié la cohérence du territoire », précise Pierre Muylle. Interrogé sur la question en Commission du logement, Christos Doulkeridis déclarait que « Saint-Josse est encouragé à chercher un nouveau partenaire. Cette société a des soucis de gestion et nous sommes sur plusieurs pistes ». Du côté de la commune, on ne semble pas beaucoup se presser et envisager éventuellement un stand alone qui la ferait devenir la plus petite société bruxelloise gérant 832 logements alors qu’un des objectifs de la réforme est de constituer des ensembles gérant au minimum 2 000 logements. Le maximum de sociétés a été fixé à 16. Il n’y a donc pas beaucoup de marge mais elle existe. L’accord politique de huit partis pèse aussi. « C’est la pression la plus forte pour faire avancer le dossier », souligne-t-on au cabinet Doulkeridis. Même si une ordonnance, cela se change ! À voir après le 25 mai.

Aller plus loin

Alter Échos n°357 du 29.03.2013 : Le logement public bruxellois rationalisé

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