Il existe différentes réponses à la crise du logement. La plus classique est de construire des logements décents à prix ou loyers abordables. Pourtant, il existe beaucoup de bâtiments inoccupés (à réhabiliter ou non), tant publics que privés. Pour les premiers, leur remise sur le marché se fait à travers des programmes de rénovation des sociétés de logement social. Quant aux logements privés, il faut tout d'abord les identifier, contacter les propriétaires pour connaître les raisons de cette inoccupation et, ensuite, les inciter à les remettre sur le marché au moyen de la méthode de la carotte (incitants financiers) ou du bâton (taxes).

Des chiffres en pagaille

Quand on parle de logements inoccupés, les chiffres varient parfois de façon considérable. Apparemment, il n'existe pas de données totalement fiables. Les données existantes à ce jour sont davantage des éléments de présomption d'inoccupation.

En Région wallonne, on parle plus souvent de 35 000 logements inoccupés. Une récente estimation permet de revoir ce chiffre à la baisse : il serait davantage question de 15 000 à 20 000 logements vides sur le marché privé. Du côté du logement social, le rapport d'activités 2007 de la Société wallonne du logement évoquait 5,25 % de logements inoccupés et 1,18 % de logements non louables sur les quelque 103 000 gérés.

En Région bruxelloise, différents chiffres circulent. Ainsi, selon la revue Brussels Studies (« Le logement, la maîtrise foncière et l'espace public », 9 janvier 2009)¹, il y aurait entre 15 000 et 30 000 logements vides, dont 80 % appartiendraient au secteur privé. Ce chiffre ne tiendrait toutefois pas compte des étages vides au-dessus des commerces. Les 20 % restants concerneraient donc le logement public. Certaines sociétés bruxelloises de logement social reconnaissent – sans le crier trop fort – que leur taux d'inoccupation avoisine les 10 %.

Le Rassemblement bruxellois pour le droit à l'habitat² se réfère pour sa part au rapport de l’Intercommunale bruxelloise de distribution d’eau (IBDE). En 2003, celui-ci avait opéré un recensement des logements consommant moins de 5 m³ d’eau – considéré comme indicateur pertinent. À l'époque, 14 642 logements bruxellois entraient dans cette catégorie. Ce chiffre était de 16 217 en 2004, de 13 341 en 2005 et de 13 251 en 2006.

D'autres chiffres apparaissent également dans une étude publiée en 2003 par la Direction régionale des études et statistiques (Dossier n° 39 : « Le marché locatif privé en Région de Bruxelles-Capitale. Analyse des loyers demandés »)³. Tout en soulignant la difficulté à estimer le nombre de logements inoccupés en Région bruxelloise, l'auteur avance – avec toutes les précautions d'usage – le chiffre de 43 555 logements inoccupés en se référant à l'enquête socio-économique de 2001.

En 2006, à la demande de la secrétaire d'État bruxelloise au Logement, Françoise Dupuis (PS)⁴, une étude est réalisée par le Syndicat national des propriétaires et la Segefa. À l'issue de celle-ci, les enquêteurs estiment entre 15 000 et 20 000 (3,94 % du parc) le nombre de logements vides en Région bruxelloise.

Difficile donc de cerner le nombre exact de logements vides. De plus, tel logement constaté « inoccupé » au moment d'un recensement peut aussi très bien être « occupé » quelques mois plus tard. De même, rien ne dit qu'un logement inoccupé est occupable rapidement ou si des travaux sont nécessaires.

Causes de l'inoccupation

Sur les causes d’inoccupation d’immeubles on notera, qu'en 2004, le Lepur (Laboratoire d’études en planification urbaine et rurale) de l’université de Liège avait mené trois enquêtes dans la région de Liège :

• une auprès des affiliés du SNP ;
• une autre a été menée dans 15 communes auprès de propriétaires d’immeubles concernés par la taxe sur les logements vides ;
• et la troisième a été adressée aux propriétaires d’immeubles commerciaux aux étages vides dans l’hypercentre de Liège.

Les résultats avaient été publiés dans la revue Le Cri du SNP⁵. Il ressort de cette étude diverses explications sur l’inoccupation de ces immeubles :

• l’âge avancé du propriétaire (30 %) qui n'est plus en mesure d’assurer l’entretien de son immeuble, d’obtenir un crédit hypothécaire pour réaliser des travaux, ou encore d’assumer les difficultés de la gestion locative ;
• des problèmes de succession entraînent la vacance des lieux (5 à 10 %) ;
• désaccords entre copropriétaires (5 %),
• surévaluation de la valeur d’un bien et refus de l’aliéner au-dessous d’un certain montant (18 %). Concernant les étages vides au-dessus des commerces, leur inoccupation se justifie par le fait que les loyers commerciaux sont assez rentables.

De son côté, l'étude, réalisée par le SNP en 2006 à Bruxelles, pointe comme causes de vacance des logements : les problèmes rencontrés dans la gestion locative (les impayés, les dégâts locatifs, les difficultés pour trouver un locataire adéquat), suivis des causes liées aux quartiers (insécurité, état dégradé, proximité d’activité générant des nuisances), puis la vétusté du logement et enfin les propriétaires eux-mêmes (trop âgés – 60 % des répondants ont facilement 60 ans ou plus, problèmes de succession ou d'indivision…).

Des deux études, plusieurs constantes se dégagent, entre autres le fait que bon nombre de propriétaires-bailleurs sont âgés et ne veulent plus se tracasser l'esprit avec la gestion locative.

Les textes

Sur le plan légal, il existe divers textes. Il y a eu la fameuse loi Onkelinx du 9 janvier 2003, relative à la réquisition d'immeubles abandonnés et appliquée une seule fois à Philippeville. Vu la lourdeur du dispositif, elle a été rapidement délaissée. De plus, avant de pouvoir réquisitionner des immeubles abandonnés, la commune devait prouver qu'elle n'était pas, elle-même, propriétaire de biens à l'abandon. Or les pouvoirs publics possèdent aussi des immeubles abandonnés qu'il conviendrait de réhabiliter.

Aussi, d'autres dispositions ont été appliquées au niveau régional. Les articles 80 à 85 bis du Code wallon du logement consacrent la « réquisition douce » depuis 1998 : celle-ci donne la priorité à la phase amiable, la phase judiciaire vient en dernier recours. La phase amiable prévoit que tout opérateur immobilier peut proposer au propriétaire d'un logement inoccupé situé sur son territoire de le prendre en gestion ou en location. Un mandat de gestion est alors conclu entre les deux parties : il stipule la nature des travaux à effectuer, le mode de remboursement du coût des travaux – en pratique via les loyers, le mode de calcul et de remboursement des frais relatifs aux charges d'entretien et à la gestion du logement, la durée et les conditions de résiliation du mandat, les obligations respectives de l'opérateur et du propriétaire. En cas de refus du propriétaire, l'opérateur immobilier le met en demeure d’occuper ou de mettre son bien en location dans un délai de six mois. S'il ne s'exécute pas, l’opérateur immobilier peut saisir le juge de paix en vue d’en obtenir la gestion provisoire. Ce dispositif est complété par un système de taxes sur les logements vides. À l'heure actuelle, c'est surtout La Louvière qui se distingue, depuis 2002, dans la lutte contre l'inoccupation de logements. Mais tout récemment, d'autres communes ont manifesté leur intention de prendre le problème à bras le corps.

De son côté, le Code bruxellois du logement du 17 juillet 2003 a instauré un système similaire baptisé « droit de gestion publique ». Il existe également un mécanisme de taxe sur les logements vides. Ce mécanisme devrait bientôt être renforcé. Portée par la députée Céline Fremault (CDH)⁶, une proposition d'ordonnance devrait sanctionner l'inoccupation de logement. « On est parti du constat que d'ici 2020 il y aura 170 000 personnes de plus en Région bruxelloise. L'objectif est de créer un service spécial dont les agents pourront dresser des PV, commente-t-elle. La sanction pourra se faire soit sur la base d'une plainte du collège des bourgmestre et échevins, soit d'une association agréée comme le RBDH, par exemple. L'inoccupation sera déterminée sur base des critères utilisés dans le cadre du droit de gestion publique. « Déjà, à ce moment-là, le propriétaire peut se justifier. Si l'infraction est avérée, il a trois mois pour se mettre en ordre ou apporter la preuve du contraire. Dans le même temps, des informations sont transmises au propriétaire sur les sanctions qu'il risque d'encourir et les avantages dont il peut bénéficier (primes à la rénovation, prise en gestion par une AIS...). Si le propriétaire n'existe pas, on peut procéder à la vente publique du logement. Le produit des amendes ou des ventes : 85 % seront ristournés aux communes pour faire du logement. « L'objectif n'est pas de punir le propriétaire mais de remettre le bien sur le marché du logement », insiste Céline Frémault. Signalons que tous les partis de la majorité ont signé ce texte et qu'il est soutenu par la ministre Françoise Dupuis. Du côté de l'opposition MR⁷, le texte va trop loin. « D’accord de lutter contre les logements abandonnés mais pas sans discernement », tonnent Oliver de Clippele, Michèle Hasquin-Nahum et Vincent de Wolf. Avant d'ajouter que « le plus inacceptable est cette délation organisée par la majorité où des associations privées seront subsidiées pour dénoncer les propriétaires qui laissent un logement vide pendant plus de trois mois. »

Un combat ardu

Toutes les communes, acteurs du logement et partis politiques s'entendent au moins sur un point : l'objectif de la lutte contre l'inoccupation de logements n'est pas de sanctionner les propriétaires, mais de remettre les biens sur le marché. Les moyens les plus fréquemment utilisés sont la taxe en guise de bâton et les primes et la prise en gestion pour la carotte.Malgré cela, la lutte contre l'inoccupation des logements est loin d'avoir convaincu toutes les communes. Sans doute est-ce pour cela qu'en Région bruxelloise, une proposition d'ordonnance de la majorité tape sur le clou une nouvelle fois. Dans le même esprit, le ministre wallon du Logement, André Antoine (CDH)⁸, a encore insisté sur les efforts à mener par les communes pour traquer les logements abandonnés.