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Logement
Absence de commodités, de lumière, humidité extrême, moisissure, exiguïté, le lot trop fréquent des locataires des caves. © Cellule logement de Molenbeek

Caves aménagées: des propriétaires assoiffés

Alter Échos n° 405 18 juin 2015 Nastassja Rankovic

Une crise du logement à laquelle vient s’ajouter un boom démographique mène à des résultats parfois saisissants. À Bruxelles, certains propriétaires mettent en location, illégalement, de nouveaux logements situés dans des caves.

À Bruxelles, ils sont des centaines à vivre sous la terre, dans des espaces restreints, parfois très humides, sombres, voire dangereux. Cependant, difficile d’évaluer précisément l’ampleur du phénomène. L’absence d’études statistiques s’explique par l’incapacité de détecter l’ensemble des caves aménagées par des propriétaires peu scrupuleux et qui préfèrent rester discrets. Toutefois, les acteurs de terrain sont unanimes: il s’agit d’une réalité non négligeable.

Ce type d’habitations ne serait pas forcément moins cher qu’un logement décent à en croire la cellule du logement molenbeekoise. Celle-ci affirme que les loyers tournent généralement autour de 500 euros dans sa commune. Grégory Rase, attaché au sein du service de la Direction de l’inspection régionale du logement (DIRL), souligne que, même dans le secteur particulier des caves, les prix peuvent sensiblement varier et qu’ils ne reflètent pas nécessairement l’état du logis mis en location. «Il est possible de trouver une cave dans un état moyen à 100 euros, comme un réel taudis à 500 euros», estime-t-il.

Pourquoi vivre dans une cave?

«Ce sont les gens les plus précarisés qui payent le plus cher pour les logements les plus exécrables», constate Isabelle Verhaegen, coordinatrice de la cellule du logement de Molenbeek. Un grand nombre d’entre eux seraient en séjour illégal ou en possession d’un titre de séjour provisoire. «Plus la qualité de la cave est sommaire, plus le public est précarisé», remarque Grégory Rase. Selon la cellule du logement de Molenbeek, de nombreux locataires affirment n’avoir essuyé que des refus de la part des propriétaires d’appartements et avoir subi une discrimination. Certains propriétaires d’appartement exigent par exemple des documents inutiles, renvoyant indirectement les candidats locataires vers des lieux de vie indécents.

Les propriétaires mettant leur cave en location ne sont pas non plus exempts de reproches. Parmi eux se faufilent les fameux marchands de sommeil prêts à tout pour rentabiliser le moindre mètre carré. «En général, les propriétaires de cave n’entretiennent pas leur bien et tirent profit de la situation précaire des gens», relève Sandrine Couturier, directrice de l’association d’insertion par le logement «Convivence». À Molenbeek, certains bailleurs affirment pourtant s’inscrire dans une logique d’aide aux personnes. Mais Cindy Doret, chargée du contrôle pour la cellule du logement, peine à y croire: «S’ils voulaient vraiment les aider, ils ne demanderaient pas des sommes aussi astronomiques.»

Cette pratique est-elle acceptable?

Face aux difficultés d’accès au logement en région bruxelloise, l’aménagement des caves est-il une solution envisageable? Si les conditions de vie internes à ces logements posent déjà question, la pratique est tout simplement interdite. La mise en location d’un bien est soumise à des normes spécifiques, inscrites dans le Code bruxellois du logement et dans le Règlement régional d’urbanisme. Parmi les règles essentielles, il est stipulé que tout logement doit comporter au moins une «salle d’eau, des w.c., une cuisine ainsi qu’un éclairage naturel, une vue et une ventilation minimale» et que la surface d’éclairage naturel doit être suffisamment grande par rapport à la surface de la pièce. Les espaces sont, quant à eux, soumis à des tailles minimales. «Si une cave respecte les normes, elle peut être mise en location, mais de telles caves sont de plus en plus rares à Bruxelles», indique Anne Winterberg, du service urbanisme de la commune de Saint-Josse.

Les pouvoirs publics entendent lutter contre les abus. L’inspection régionale du logement, la DIRL, a été créée en 2004 par la Région de Bruxelles-Capitale afin de contrôler la mise en application du Code du logement. La structure intervient principalement sur la base de plaintes. Celles-ci peuvent être déposées par les locataires, les associations ou encore les acteurs immobiliers publics comme les communes ou les CPAS. Dans certains cas, la DIRL peut également prendre elle-même l’initiative de visiter une cave.

Des sanctions efficaces?

«Parfois, nous constatons que des logements ont été remis en location malgré l’interdiction. Le propriétaire sera à nouveau sanctionné, mais nous ne pouvons pas les suivre indéfiniment.», Sandrine Couturier, de l’association Convivence.

Si après une visite, l’inspecteur réalise que le propriétaire ne respecte pas les normes en vigueur, il lui impose une mise en demeure. Le propriétaire dispose alors d’un an pour réaliser les travaux nécessaires à l’amélioration du bien. Au terme de la rénovation, le logement est à nouveau contrôlé et le bailleur doit obtenir une attestation de contrôle de conformité afin de remettre son bien en location. Si, au contraire, les travaux nécessaires n’ont pas été effectués, la DIRL délivre une interdiction de mise en location. «Dans certains cas critiques, comme un risque d’explosion ou d’incendie, nous procédons directement à l’interdiction du logement», souligne Grégory Rase. L’inspection régionale impose également des amendes qui peuvent varier de 3.000 à 25.000 euros par logement.

Mais les décisions sont également prises par les communes qui, contrairement à la DIRL, ne sont pas tenues de se référer au Code régional pour prendre des sanctions. Elles veillent à la salubrité des logements «en se basant plutôt sur une question de bon sens, par exemple si elles constatent que l’escalier est prêt à s’effondrer», explique Grégory Rase. À ce niveau de pouvoir, les sanctions sont prises par les bourgmestres sous forme d’arrêtés d’inhabitabilité. 

Du point de vue du contrôle des habitations, chaque commune bruxelloise a sa propre organisation. Mais l’idée générale consiste à «réunir tous les intervenants concernés par la problématique du logement d’une même commune autour de la table afin d’engager des stratégies efficaces», explique Mme Couturier, de l’association Convivence. Le dispositif a cependant ses limites et certains bailleurs ne reculent pas facilement, même s’ils sont pointés du doigt. «Parfois, nous constatons que des logements ont été remis en location malgré l’interdiction. Le propriétaire sera à nouveau sanctionné, mais nous ne pouvons pas les suivre indéfiniment.»

Les limites du relogement

À la suite d’une interdiction à la location, les occupants sont censés quitter les lieux. Mais ils ne sont, en principe, pas pour autant lâchés dans la nature. Des dispositifs d’aide et d’accompagnement sont mis en place par les deux niveaux de pouvoir afin de les soutenir dans la recherche d’un nouveau toit. La DIRL accorde, pendant trois ans, une aide financière aux personnes concernées, dont le montant se calcule en fonction des revenus, de la composition du ménage et de la taille du logement.

Les personnes à reloger reçoivent également cinq points de priorité pour accéder à un logement social. Selon Grégory Rase, «si la personne est inscrite depuis des années, ces cinq points peuvent la propulser en tête de liste. Par contre, soyons clairs, si elle s’inscrit dans l’année de son exclusion du logement insalubre, ça ne sert à rien, car ces titres de priorité ne sont pas définitifs. Si au bout de deux ans la personne n’a pas retrouvé de logemen
t, les cinq points de priorité sont en principe retirés».

L’inspection régionale dispose, en outre, d’une cellule sociale chargée d’accompagner les personnes «expulsées». Cependant, la DIRL affirme être actuellement en sous-effectif et ne peut donc plus assumer ce suivi social. «Le gouvernement est conscient de la situation, des mesures sont en cours», convient M. Rase. Les locataires peuvent également se tourner vers différentes administrations, telles que les cellules de logement des communes, ou vers des associations comme Convivence.

«Si nous ne trouvons pas de solutions pour le locataire dans un délai raisonnable, le suivi social s’interrompt et nous le redirigeons vers les maisons d’accueil, logements de transit,…», affirme encore Grégory Rase. Si la jurisprudence du Conseil d’État «interdit» aux pouvoirs publics «d’expulser des locataires sans préoccupation suffisante de relogement», elle n’impose aucune obligation en termes de résultats.  

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